Как Перейти на Самоуправление Многоквартирным Домом

Непосредственное управление многоквартирным домом 2020: плюсы и минусы

Время чтения 6 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Благоустроенность и благополучие многоэтажного дома зависит от избранного варианта управления этим домом. Закон предлагает три варианта управления:

• выбор ТСЖ или жилищного кооператива;
• управление самими жильцами;
• управление определенной компанией или фирмой.

Жильцы многоквартирного дома самостоятельно выбирают одну из форм на открытом общем ании. На основании результатов оглашается решение.

Если через какое-то время жильцы хотят изменить решение и выбрать другой способ управления, то требуется аналогично провести собрание и решить вопрос анием.

Сегодня мы расскажем вам о плюсах и минусах непосредственного управления собственниками многоквартирным домом.

Действительно, на первый взгляд самоуправление имеет много преимуществ и кажется самым эффективным методом.

Но на деле оказалось, что непосредственное управление многоквартирным домом имеет подводные камни, с которыми пришлось столкнуться многим людям, чьи дома перешли на такой вид управления.

Преимущества непосредственного управления домом

Когда многоэтажным домом управляет определенная компания, то она отвечает за оплату всех услуг. В ее же обязанностях: разнос уведомлений, оповещение о новых тарифах и вся документация. Но при выборе непосредственного управления ситуация меняется.

• С момента принятия такого решения каждая квартира должна самостоятельно и от себя лично перезаключать все договора на оплату всех коммунальных платежей. Это выгодный момент для жильцов, поскольку теперь они отвечают только за себя и не будут страдать по вине своих управляющих компаний из-за их задолженностей. Оплату жильцы будут проводить напрямую, в соответствующей организации.
• Устранение посредников дает еще один положительный момент: никто больше не припишет придуманной суммы и не опечатается в минус жильцу. Такие ситуации знакомы каждому, когда в полученной квитанции на оплату появляются странные приписки, начисления за не проживающих жильцов, «ошибки» в перерасчетах и т.д. При непосредственном управлении все эти недочеты исчезнут.
• Если возникает задолженность, например, одна квартира не платит за воду, спрос будет только с этих жильцов. Их соседи по дому никак не пострадают. Все оплаты становятся прозрачными, дополнительные услуги и стоимость за них делится на все квартиры в доме или в подъезде. Все решения по благоустройству, переоборудованию и прочим бытовым вопросам обсуждаются коллегиально.
• Технические работы по поддержанию хорошего состояния дома могут выполняться за счет самих жильцов или же придется нанять фирму. Только при найме организации необходимо заключить правильный договор, где будет указано, что именно должна делать фирма и в какие сроки.

Недостатки самоуправления многоквартирным домом

• При такой форме управления жильцы должны понимать, что все действия, связанные с улучшением жизни — исключительно добровольные. Так, если жители всего дома решат установить видеодомофоны, но несколько человек будут против сдавать деньги, принудить их нельзя. Это значит, что придется оперировать суммой, которую сдают согласные жители.
• Еще один существенный камень — представитель «власти» среди жильцов. Необходимо выбрать того, кто возьмет все труды по составлению документации и прочим аспектам. Эта должность не оплачивается при непосредственном управлении, в то время как обязанности на этой должности большие. Обычно трудно найти такого альтруиста, который будет готов сутками заниматься проблемами многоквартирного дома.
• В каждом подъезде живет, самое минимальное, 15 семей. Каждая из этих семей должна перезаключить несколько договоров и платить по ним за коммунальные услуги. Кому-то придется постоянно ходить по квартирам и осуществлять контроль за тем, чтобы жильцы заключали эти договора и регулярно оплачивали по счетам.
• Наиболее частая проблема: качество услуг, поставляемых компаниями. Закон не определяет при непосредственном управлении того, кто станет отвечать за это. Подразумевается, что выбрать подходящие компании должны сами жильцы. Но вот как выбирать, какие критерии требовать? По закону, например, фирма обязана подать горячую воду к определенному числу. Закон не нарушен: горячая вода подана по срокам. Только на последние этажи она почему-то не поднимается, а на предпоследних едва теплая. Только вот водоснабжающие организации за это не отвечают. Тогда кто ответит и принудит улучшить ситуацию?
• Усугубляются и взаимоотношения с государственной поддержкой. Дом, который перешел на непосредственное управление считается почти списанным с баланса муниципалитета, ведь жители добровольно приняли на себя все грядущие и текущие траты. Поэтому исключается возможность получения муниципальной или федеральной помощи на выполнение соцпрограмм. То есть, необходим пандус или детская площадка, жители будут это внедрять в жизнь своими сбережениями и силами. При этом если при сооружении конструкции будет нарушена какая-то норма, отвечать за последствия будут все.
• Теперь еще момент: ведение документов и отчетность. Допустим, собрание постановило, что инициативный жилец будет предоставлять отчет 5-го числа месяца. Но если жилец не предоставит материальный отчет или окажется недостаточно чистоплотным в финансовых вопросах, кто отвечает здесь?
• Также дом не может претендовать на средства, выделяемые городом, на текущие и капитальные ремонты. Это ограничено законом, где прописано, что самоуправление лишено такого права. Эти затраты также станут проблемой только жильцов, которые добровольно согласятся на такие работы.

В непосредственном управлении многоквартирным домом много тонкостей и подводных камней. Мы в материале изложили лишь самые основные моменты. Понятно желание собственников получить самостоятельность и возможность иметь «прозрачную» квитанцию за услуги. Безалаберность ЖЭУ и ЖКХ известна большинству. Людям приходиться тратить время, доказывая приписки и описки. Однако нужно тщательно все продумать, проанализировать, прежде чем реализовывать решение и переходить на форму самоуправления. В ином случае переход принесет больше новых сложностей, чем решит старые.

Скачать образец договора непосредственного управления многоквартирным домом

Если у вас остались какие-то неопределенности по поводу данной формы управления или же вас интересуют исключительно изменения 2015 и 2016 года, то вы можете задать свой вопрос нашему юристу онлайн, который с удовольствием разъяснит вам все тонкости, особенности и риски непосредственного управления.

Источник: https://law03.ru/housing/article/neposredstvennoe-upravlenie-mnogokvartirnym-domom

Самоуправление многоквартирным домом: нюансы, плюсы и минусы

Традиционная с начала 2000 годов форма управления частными компаниями в многоквартирных домах зачастую малоэффективна. Особенно это остро ощущается в старых, нуждающихся в капитальном ремонте зданиях.

Собственники жилья все чаще приходят к закономерному решению сменить способ управления своим многоквартирным домом, чтобы не зависеть от деятельности нерадивых управляющих организаций.

Измученные бездействием, а порой безалаберным отношением к своим обязанностям, этих компаний, которые курируют этот дом, они вынуждены это сделать.

Способы управления в многоквартирных домах

В жилищном законодательстве предусмотрено три формы управления:

1. Частные управляющие компании.
2. ТСЖ или ЖСК.
3. Непосредственное управление.

Каждый из способов имеет свои особенности как положительные, так и отрицательные. Перед внедрением одного из перечисленных видов хозяйственной деятельности, требуется тщательное изучение и согласование со всеми собственниками квартир.

На данный момент нас интересует «непосредственное управление домом». Рассмотрим детально этот метод.

Специфика непосредственного способа управления

Непосредственное управление применимо исключительно в домах, где количество квартир не превышает 16.

1. Решение о смене способа управления принимается на общем собрании жильцов, а затем вносится в протокол.
2. Создается инициативная группа или полномочия делегируются лицу, действующему в интересах дома. Для этого оформляется доверенность на это лицо.
3. В адрес управляющей компании направляется заявление на прекращение ее полномочий в отношении данного дома и прикладывается копия протокола решения общего собрания жильцов. Управляющая компания обязана передать инициативной группе или уполномоченному лицу технический паспорт и всю документацию, касающуюся многоквартирного дома.
4. Далее направляется заявление на обслуживание в ресурсоснабжающие компании с приложением копий протоколов решения собрания жильцов, и документацией на дом.
5. Полученный проект договора каждый собственник подписывает лично.

Положительные стороны

• Прозрачность платежей за коммунальные услуги. Ежемесячно каждый собственник самостоятельно перечисляет на счета ресурсоснабжающих организаций денежные средства. Объем услуг и потребление ресурсов контролируется уже самим жильцом квартиры.
• Предоставление услуг в индивидуальном порядке. Предполагается, что собственник самостоятельно принимает решение, какими коммунальными услугами он будет пользовать и соответственно платит только за них.
• Экономия на содержании обслуживающих компаний. Отпадает необходимость оплачивать функции управляющих компаний или взносы ТСЖ. Лицо, которое уполномочили на деятельность, связанную с управлением дома действует на безвозмездной основе.
• Внесение взносов на капитальный ремонт только при необходимости. Потребность в ремонтных работах определяется на общих собраниях. Расчеты с подрядчиками осуществляются только по тем видам работ, которые действительно требуются в конкретном случае.
• Внесение платежей на усмотрение собственника. Собственник сам определяет, какие общедомовые нужды он готов оплатить. Никто обязать его не имеет право.
• Сроки устранения аварийных ситуаций и текущих ремонтов зависят от решения собственников. Затягивание или отказы проведения необходимых ремонтных работ по причине отсутствия средств на счету дома как это могло быть в случае с управляющими компаниями теперь невозможны.

Отрицательные стороны

• Трудность в назначении уполномоченного. Проблематично найти добровольца для выполнения функций, которые обычно берет на себя управляющая компания. Не каждый готов тратить свое личное время для решения задач и проблем дома без уплаты жалованья.
• Поиск подрядных организаций. Уполномоченному жильцами лицу приходится самостоятельно подбирать подрядные организации, для выполнения ремонтных работ.
• Невозможность участвовать в федеральных и муниципальных жилищных программах. Переход на непосредственную хозяйственную деятельность лишает возможности участвовать в государственных программах. То есть придется своими силами и за счет собранных с жильцов средств облагораживать придомовую территорию, устанавливать детские площадки, мусорки и лавочки.
• Ресурсоснабжающие организации несут ответственность за поставку ресурсов только до определенной границы, которой считается либо стена дома, либо общедомовой прибор учета. За техническую неисправность общедомового имущества при подаче тепла, воды, электричества отвечают жильцы. Поэтому для его нормального функционирования, собственники обязаны заключить с обслуживающей организацией договор содержания и ремонта этого имущества.
• Судебные разбирательства. В случае возникновения спорных ситуаций с подрядчиками, снабженческими компаниями все судебные разбирательства ложатся на плечи собственников в лице уполномоченного представителя.
• Распределение долгов между жильцами. Оплата за пользование ресурсами рассчитывается, исходя из показаний общедомового счетчика, и распределяется между собственниками квартир. Добросовестным плательщикам приходится оплачивать долги неплательщиков. В судебном порядке добросовестные жильцы могут взыскать сумму задолженности, а ресурсоснабжающие организации прекратят обслуживать квартиры таких должников.

Вывод

Можно резюмировать, что наряду с положительными моментами непосредственного управления существует масса отрицательных сторон.

Собственники должны основательно подойти к своему решению, ведь получая определенную независимость от частных компаний, они столкнутся с задачами, которые могут быть не под силу неосведомленному человеку. А ввиду занятости современных людей, трудно будет найти добровольца, который возложит на себя ряд функций связанных с обслуживанием дома.

Источник: https://plusiminusi.ru/samoupravlenie-mnogokvartirnym-domom-nyuansy-plyusy-i-minusy/

Как осуществляется непосредственное управление многоквартирным домом в 2019 году

При выборе способа управления многоквартирным домом владельцы преследуют единственную цель: комфортное проживание наряду с оптимальными расходами.

Почему жильцы все чаще останавливаются на непосредственном управлении, а не на назначении управляющего?

Законодательное регулирование вопроса

Непосредственное управление многоквартирным домом заключается в том, что владельцы или привлеченные лица выполняют скоординированные действия, направленные на обеспечение комфорта и безопасности жильцов.

Ст. 164 Жилищного кодекса РФ гласит, что в основе заключенных договоров при подобном способе управления многоквартирным домом лежит решение владельцев квартир, принятое на общем собрании.

О взаимоотношениях с коммунальными службами (подача и отвод горячей и холодной воды, электричество, газ, отопление и т.д.) жильцы должны позаботиться самостоятельно.

Использование электронной формы документа предполагает, что гражданин разместит договор в соответствующей системе.

Последние изменения

При последнем изменении в жилищное законодательство была внесена норма, в соответствии с которой управляющая компания лишь частично отвечает за некачественно выполненные услуги.

Новая редакция ст. 157 ЖК РФ говорит о том, что наличие доказательств невозможности исправить ситуацию, позволяет уйти от ответственности. Проще говоря, с ржавой водой, как никто ничего не делал, так и не будет делать.

Виды

Отсутствие посредников при управлении многоквартирным домом предполагает, что жильцы будут самостоятельно заниматься:

• обслуживанием помещений общего значения;
• реконструкционными работами и текущими ремонтами;
• распределением денежных средств.

Для принятия решения по тому или иному вопросу, жильцы должны организовать коллективное собрание. Голосование может быть как заочным, так и очным. Таким же образом можно осуществить назначение доверенного лица, обязанностью которого будет представление интересов основного числа проживающих в доме.

В соответствии с российским законодательством, в состав ТСЖ может входить 1 жилой дом, несколько зданий или целый квартал. Подобная форма управления требует, чтобы решения принимались на коллективных собраниях, а во главе правления находился председатель.

Благоустройство прилегающей территории и текущие ремонты разрешается либо проводить самостоятельно, либо заключать трудовые соглашения с соответствующими бригадами или подрядными организациями.

Жилищный кооператив является еще одной формой управления  многоквартирным домом. Организация представляет собой самостоятельное юридическое лицо, в составе с председателем и собственниками объектов недвижимости.

Среди особенностей подобного управления можно выделить:

• разрешение или запрет на аренду помещений общедомового назначения;
• индивидуальные правила подсчета ;
• нормативно-правовые акты не содержат никакой информации, касающейся порядка подобного управления, то есть жилищный кооператив может сам их придумать и включить в Устав.

Российские законы гласят, что собственники квартир могут самостоятельно выбирать и менять способ управления домом, являющимся местом их проживания. Но, если они так и не смогли прийти к единому мнению в течение 1 года, то вместо них это сделает орган местного самоуправления посредством проведения открытого конкурса.

Что это такое

Непосредственное управление – это способ обеспечения комфортного проживания в многоквартирном доме.

Данное мероприятие преследует следующие цели:

• сохранить имущество граждан;
• организовать безопасность;
• обеспечить доступность объектов, относящихся к общедомовым;
• защитить интересы жильцов;
• поддерживать в исправном состоянии приборы учета и инженерные коммуникации.

Любое важное или глобальное решение должно приниматься на общем собрании жильцов. Результаты излагаются в протоколе, который подписывает каждый собственник.

Для повышения оперативности можно создать специальный совет, который будет выполнять определенные функции:

• подготавливать общие собрания;
• контролировать исполнение принятых решений;
• представлять собственникам результат проделанной работы.

Председателем и членами совета могут быть только владельцы жилья в многоквартирном доме.

Преимущества и недостатки

Непосредственное управление предполагает следующие преимущества:

1. Возможность самостоятельно решать, что делать со своим имуществом. Другие формы предполагают, что вопросы проведения ремонтных работ, распределения финансов и многие другие решаются контролирующей организацией.
2. Наличие законных оснований для отказа от какого-либо коммунального ресурса.
3. Индивидуальная ответственность за взаимоотношения с ресурсо-снабжающими организациями. То есть, если у одного из собственников ввиду каких-либо причин не получается оплатить расходы по коммуналке, то отключение водо-газо или теплоснабжения коснется именно его.
4. Экономия на управлении, так как владельцам квартир не приходится платить управляющим компаниями или кооперативам.

Несмотря на большое количество положительных качеств, не обошлось и без недостатков. Жильцам дома, выбравшим непосредственное управление, приходится самостоятельно справляться с:

• ремонтными работами;
• благоустройством территории и содержанием дома в хорошем состоянии;
• проблемами управления и периодически возникающими конфликтами;
• отсутствием государственного финансирования на проведение капитального ремонта (соответственно, данный вид управления неприемлем для старого жилого фонда);
• регулярными тратами на составление договоров с коммунальными службами и другими компаниями (утепление и подготовка дома к холодному времени года и другие работы собственникам приходится выполнять за свой счет);
• неполадками и судебными разбирательствами с подрядными организациями;
• бесконечными организационными вопросами.

Порядок организации работ

Старт работы по системе непосредственного управления многоквартирным домом предполагает последовательное выполнение следующих действий:

• Создать группу инициаторов, энтузиастов или единомышленников. В первую очередь нужно выбрать по 1-2 представителя из каждого подъезда, готовых к решению организационных вопросов и выполнению новых условий работы. Инициативная группа должна переписать поименно всех проживающих в доме, объяснить им новый порядок работы, ознакомить с положительными сторонами, а также оповестить о месте и времени проведения первого общедомового собрания.
• Провести собрание. Жилищный кодекс требует, чтобы решение о выборе формы управления принималось только анием собственников. Голос гражданина равен количеству квадратных метров, которыми он владеет. Собрание необходимо для решения следующих вопросов:
  • утверждение формы управления;
  • выбор ответственных лиц, которые будут вести переговоры с обслуживающей компанией и другими органами;
  • подписание договора на обслуживание.

  Собрание должно завершиться оформлением соответствующего протокола, в котором расписывается каждый жилец, а также те, кто входит в совет или инициативную группу.

• Выбрать обслуживающую компанию. Статья 164 ЖК РФ гласит, что каждый собственник должен позаботиться о заключении договоров с коммунальными службами. Если же владельцы назначили ответственное лицо, то оно может выполнить эти действия для всех жильцов.

Чтобы заключить прямой договор, необходимо приготовить:

• протокол, в котором зафиксировано желание жильцов перейти на непосредственное управление;
• протокол, содержащий информацию о лице, ответственном за переговоры с организациями обслуживающего характера;
• технический паспорт дома;
• заявление-обращение к руководителю организации с просьбой заключить прямой договор;
• доверенности, заверенные нотариусом.

Такой же порядок распространяется на оформление любых других услуг, необходимых для содержания или ремонта дома (вывоз ТБО, обслуживание лифта и т.д.). При этом, если дом небольшой – число квартир не превышает 12 шт., то жильцы не обязаны пользоваться услугами подрядчика. Но, если это уже случившийся факт, то оплата услуг ложится на плечи собственников в равных частях.

Порядок и контроль финансирования

При непосредственном управлении многоквартирным домом собственники жилья самостоятельно заключают договора с каждым из подрядчиков и ресурсоснабжающих компаний.

Индивидуальные договора исключают возможность применения коллективной ответственности. За потребленные общие коммунальные услуги при этом никто не отвечает.

Распределение скопленных финансовых средств осуществляется собственниками. Они же выбирают подрядчиков, отслеживают добросовестность выполнения работ, соблюдение сроков и т.д.

Положительный момент состоит в том, что в отношении финансов все предельно прозрачно. Недостатки порой проявляются несогласованностью принимаемых решений.

О преимуществах и недостатках непосредственного управления многоквартирным домом рассказано в следующем видеосюжете:

Источник: http://PropertyHelp.ru/kvartira/uk/neposredstvennoe-upravlenie-domom.html

Непосредственное управление

Эффективное управление многоквартирным домом призвано создать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, обеспечить оптимальное содержание общего имущества. Если руководство МКД осуществляется при прямом участии жильцов, им стоит знать, что такое непосредственное управление многоквартирным домом, в чем заключаются его особенности, каковы плюсы и минусы этого варианта.

При непосредственном руководстве МКД собственники квартир заключают договора по обслуживанию и ремонту дома на основании решений общего собрания жильцов. Такой способ управления позволяет им вступать в правоотношения с ресурсоснабжающими компаниями (РСО) – организациями, обеспечивающими поставку газа, воды и электричества.

Непосредственная форма управления многоквартирным домом – это способ, позволяющий собственникам помещений договариваться с подрядчиками о поддержании оптимального состояния дома.

Если речь идет о юридической стороне вопроса, каждый жилец помещения от своего имени заключает договор на поставку ресурсов.

Организация, которая содержат и проводит ремонт в доме, обеспечивает водоотведение, отопление, электро- и газоснабжение, ответственна перед собственниками помещений в МКД за выполнение своих функций. Эти положения установлены Правительством РФ, выражены в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме и содержатся в заключаемых договорах.

Минимальное количество квартир

Переход на непосредственное управление многоквартирным домом регулирует ст. 164 Жилищного кодекса РФ. Возможность такого руководства – гарантия полноценного функционирования общежития граждан.

Как показывает практика, в основном собственники жилья напрямую взаимодействуют с поставщиками услуг в сельской местности. В таких условиях часто не предусмотрена масштабная многоквартирная застройка.

В сооружениях, где количество квартир менее 12, владельцы жилплощади освобождаются от необходимости заключать дополнительный договор со сторонними подрядчиками, которые будут предоставлять услуги по ремонту и поддержанию нормального состояния МКД.

Если в доме насчитывается более 12 квартир, осуществление некоторых процедур усложняется. Для одобрения решения нужно собрать более 50% всех владельцев жилья. Только тогда их волеизъявление можно считать легитимным.

Руководство домом осуществляется всеми собственниками жилплощади в личном порядке или через посредника. Последний может не проживать в МКД, где предусмотрена непосредственная форма руководства.

Оптимальный вариант обслуживания дома – управление МКД до 30 квартир. Большее количество жильцов сложно привлечь к участию в собрании. Еще труднее достигнуть согласия.

Преимущества и недостатки непосредственного управления

Непосредственная форма обслуживания – одна из самых старых и эффективных. Чтобы обеспечить своевременный и качественный уход за МКД, жителям нужно координировать действия и через уполномоченного представителя заключать договоры с подрядчиками.

Стоит обсудить сильные и слабые стороны этого варианта эксплуатации МКД. Так, управление собственниками помещений в многоквартирном доме связано с рядом преимуществ:

• Выполнение оплаты коммунальных услуг напрямую фирмам, которые их предоставляют.
• Прозрачные расчеты.
• Задолженность граждан не касается остальных жителей.
• Дополнительные услуги предоставляются согласно уплаченной сумме.
• Обслуживающие организации расходуют средства на работы, предусмотренные в договоре, что значит, деньги используются рационально.

Система управления эффективна лишь при активной позиции жителей дома.

Минусы непосредственного обслуживания:

• Представитель собственников берет на себя руководство. Обычно это бесплатно, зато забот у него более чем достаточно.
• Отсутствие возможности получить средства на социальные программы: капремонт, обустройство детской площадки и так далее.
• Расходы на внесение улучшений – наем консьержа, благоустройство подъезда и прочее – ложатся на плечи добровольцев. Несогласные лица могут отказаться от оплаты нововведений.
• Если в составе МКД есть муниципальное жилье, на собрание приглашаются наймодатели, имеющие аналогичные с жителями права при ании.

Прежде чем перейти к этой форме управления, нужно внимательно изучить перечисленные минусы и плюсы.

Как перейти на непосредственное управление МКД

При переходе к новому виду обслуживания нужно соблюдать процедуру. Её можно разделить на три этапа:

1. Формирование инициативной группы.
2. Проведение общего собрания собственников (ОСС) жилья. На нем обсуждаются вопросы относительно формы управления, проводится обязательное ание, избирается председатель совета дома.
3. Выбор организаций, который будут обслуживать МКД. В течение года нужно заключить прямые договоры с монополистами, подрядчиком.

Если выбранный способ руководства не реализован жильцами в течение года, городские власти обязаны искать дому управляющую компанию.

Инициативная группа

Чтобы дело получило развитие, нужна инициатива. Не является исключением из правила и процедура организации управления домом. Среди жильцов всегда есть лица, готовые представлять интересы остальных собственников квартир. Они составляют так называемый координирующий центр.

Группа создается по списку владельцев квартир. Параллельно проводятся агитационно-разъяснительные работы, привлекается как можно больше жильцов.

Информировать о подобных мероприятиях лучше письменно на щите у подъезда. Самый эффективный метод – обход собственников.

Инициативная группа выбирает по 1-2 представителя из каждого подъезда, готовых организовать процесс и придерживаться условий работы. Эта группа сообщает остальным жильцам суть вопроса, объявляет, где и когда состоится первое ОСС.

Собрание собственников

Чтобы форма обслуживания дома была утверждена, нужно зафиксировать волю собственников. Для этого организовывается собрание жильцов или заполнение анкет с перечнем вопросов. Кворум для мероприятия – не менее половины собственников МКД.

Основные пункты, обсуждаемые на ОСС:

1. Подтверждение общего согласия на переход к непосредственному управлению.
2. Выбор кандидатуры официального представителя.
3. Формирование представительского органа.
4. Заключение договоров на обслуживание.

Данная стадия является основной при переходе на новый вид управления домом.

Интересы владельцев квартир в доме в отношениях с третьими лицами может представлять один из собственников помещения в МКД. Изменения в прошлом году также закрепили, что выполнять эту функцию способно лицо, уполномоченное письменной доверенностью по одобрению большинства жильцов.

Выбор обслуживающих фирм

Чтобы непосредственное управление начало действовать, в соответствии со ст. 164 ЖК РФ, нужно заключить соглашение с компаниями-подрядчиками, которые переймут обязанности, направленные на содержание и ремонт недвижимого имущества. Это – важнейший этап при переходе на новую форму руководства.

Если обслуживающая организация многоквартирного дома не найдена, способ управления не актуален.

Для успешного оформления соглашения нужно подготовить:

• протокол, содержащий желание жильцов перейти на непосредственное руководство МКД;
• протокол, в котором указаны данные лица, ответственного за переговоры с обслуживающими фирмами;
• технический паспорт дома;
• заявление на имя руководителя организации с просьбой о заключении прямого договора;
• заверенные нотариусом доверенности.

На общем собрании жильцы обсуждают, как выбрать обслуживающую организацию.

Нюансы непосредственного управления МКД

Важный этап при осуществлении непосредственного обслуживания жильцами дома – заключение договоров с РСО. Об этом говорится в постановлении Правительства РФ № 354. В нормативно-правовом акте закреплено, как и в каком количестве поставляются коммунальные услуги от подрядчиков, если с ними достигнуто соглашение от лица владельцев при непосредственном управлении МКД.

За перебои в электро-, газо- и водоснабжении ответственность несут именно подрядчики или субподрядчики, с которыми заключен договор.

Для непосредственного управления характерны особые взаимоотношения между жильцами и РСО. Договор заключает каждый собственник от своего имени, большинство лиц как единая сторона или владелец квартиры, уполномоченный на представительство.

Если в МКД 100 и больше квартир, прямое управление многоквартирным домом не допустимо. Количество жильцов в доме пропорционально поступающим от них требованиям относительно обслуживания МКД.

Возникает огромное количество дополнительных задач, решение которых достаточно трудно контролировать. Вероятность достигнуть соглашения со всеми жильцами слишком мала.

В подобных условиях целесообразнее создавать ТСЖ.

ЖК РФ Статья 164. Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом. Одним из способов может стать непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, в случае если количество квартир в МКД составляет не более чем тридцать!

1.

При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.

2.

Договоры горячего водоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), обращения с твердыми коммунальными отходами заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.

3.

На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме.

Источник: https://zhkhnews.ru/neposredstvennoe-upravlenie/

Непосредственное управление многоквартирным домом в 2020 году: изменения, плюсы и минусы, порядок перехода

Согласно Жилищному кодексу РФ, управление многоквартирным домом необходимо для того, чтобы создавать комфортные и безопасные условия для проживания граждан, решать вопросы использования общего имущества, обеспечивать постоянную готовность инженерных коммуникаций.

Этим обычно занимаются специальные организации. Но ЖК РФ предусмотрено также непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений, значение которого отражено в названии – владельцы квартир самостоятельно управляют своим домом.

Разберем, чем хорош такой способ и есть ли у него недостатки.

Сколько квартир должно быть в доме для его полной самостоятельности

ЖК РФ предлагает три формы управления многоквартирными домами (далее по тексту – МКД):

1. Руководство общим имуществом и прилегающей территорией обеспечивает управляющая компания (УК), имеющая соответствующую лицензию на осуществление подобного рода деятельности.
2. Создание товарищества собственников жилья (ТСЖ).
3. Непосредственное управление общим имуществом собственниками помещений МКД, без привлечения сторонних организаций (ст. 164 ЖК РФ).

Способ управления определяется исключительно по выбору владельцев помещений в МКД. Решение принимается на собрании простым большинством – 51%. При этом замена одной формы правления на другую может происходить в любое время.

Но есть очень важный нюанс – ЖК РФ установлено, что воспользоваться непосредственным управлением вправе собственники тех домов, число квартир в которых не превышает 30.

Изменения в этом вопросе к 2020 году отсутствуют – несмотря на то, что установленное ограничение по числу квартир нарушает права владельцев помещений, количество которых более 30.

К общему имуществу МКД относятся:

1. Земельный участок под МКД.
2. Места общего пользования: лестницы, лестничные проемы, чердаки, технические этажи, лифты, коридоры – иными словами, те помещения, которые не являются квартирами и предназначены для обслуживания помещений данного дома, в том числе подвалы, в которых находятся инженерные коммуникации.
3. Плиты, перекрытия, окна, двери.

Какие задачи становятся перед собственниками помещений, решившимися взять полное управление домом в свои руки:

• Обслуживание общих помещений.
• Текущие ремонты помещений МКД.
• Уход за придомовой территорией.
• Распределение денежных средств.

При этом текущие ремонты и благоустройство территории собственники либо осуществляют своими силами, либо привлекают подрядчиков.

Порядок перехода на непосредственное управление МКД

Как правило, все организационные моменты берет на себя инициативная группа особо активных владельцев помещений в МКД.

Порядок перехода:

1. Оповещение собственников о дате и месте проведения собрания. Обозначение цели.
2. День собрания, ание. Закрепление результатов в виде протокола. Выбор председателя, обсуждение насущных вопросов.
3. В течение 5 дней после проведения собрания выбранный представитель направляет уведомление о принятом на собрании решении:

• Организации, которая ранее занималась управлением домом;
• В органы, уполномоченные на ведение муниципального жилищного контроля.

Уведомление также должно содержать сведения о представителе интересов собственников помещений МКД.

Как заключаются договора с обслуживающими организациями

Договор с поставщиками ресурсов газо-электро-тепло-водоснабжения оформляется между юридическим лицом (держателем ресурсов) и физическим лицом – собственником квартиры.

Таким образом, владельцы квартир либо в индивидуальном порядке заключают договора с каждым поставщиком, либо делегируют свои полномочия одному официальному представителю, который действует от имени и в интересах остальных собственников квартир МКД.

Если в течение года после выбора непосредственной формы управления собственники не заключили договора, считается, что их руководство не состоялось. Владельцы помещений будут лишены собственного управления, администрация объявит конкурс на выбор управляющей компании.

Стоит ли управлять многоквартирным домом самостоятельно

Мы выделили некоторые особенности управления в виде наглядной таблицы, чтобы вы могли взвесить все «за» и «против» и решить, подходит вам такая форма управления или нет.

Таблица преимуществ и недостатков при непосредственном управлении МКД:

Подведем итоги

При непосредственном управлении МКД собранием собственников выбирается ответственное лицо, которое представляет интересы остальных жильцов при заключении договоров с поставщиками коммунальных ресурсов, а также при решении других важных задач. Деятельность представителя контролируют собственники помещений МКД. Все проблемы и вопросы выносятся на общее обсуждение. Данная форма управления имеет свои преимущества и недостатки.

Источник: https://profinansy24.ru/nedvizhimost/oformlenie/neposredstvennoe-upravlenie-mnogokvartirnym-domom