Как Поменять Приватизированную Квартиру на Приватизированную
Содержание
Как обменять приватизированную квартиру на приватизированную — принудительно, на неприватизированную
Обмен квартиры принадлежит к числу наиболее сложных сделок с недвижимостью, поскольку включает элементы трудоемкой процедуры купли-продажи жилья.
Сегодня вопрос обмена приватизированного жилья является очень актуальным, это обуславливается наличием ряда преимуществ этого сегмента на рынке недвижимости.
С проблемой размена приватизированной квартиры сталкиваются многие владельцы, которые заинтересованы в приобретении другого варианта недвижимости в обмен на имеющийся.
Современное законодательство предусматривает несколько вариантов решения этого вопроса:
- продать квартиру и приобрести на вырученные деньги новое жилье;
- обменять приватизированную квартиру на приватизированную (для этого владельцам необходимо просто оформить сделку в регистрационной палате).
В случае совершения такого обмена удается исключить обременительные расходы и дополнительные затраты.
Получение муниципального жилья, чтобы разъехаться из приватизированной квартиры, законодательством не предусмотрено. Такая сделка будет признана незаконной.
Права владельца жилья
Владелец приватизированного жилья имеет право выставить на продажу имущественный объект (квартиру). Когда найден покупатель, можно начинать поиски нужного варианта жилья.
Владелец вправе обменять свою квартиру на объект недвижимости с похожими характеристиками.
Основанием для этих вариантов является совершение сделки, результатом которой считается наличие права перехода собственности во владение. Юридически оформление этих сделок практически похожие.
Споры
Когда вопрос обмена является предметом многочисленных споров, уладить конфликт можно такими способами:
Как обменять приватизированную квартиру на приватизированную?
Сегодня существует несколько способов данного вида обмена.
Принудительный обмен
В случае обмена приватизированной квартиры небольшой площади, когда ее владельцы – несколько человек, единственным оптимальным решением будет ее продажа с последующим разделением вырученных средств (зависимо от доли собственников).
Гражданским жилищным законодательством принудительный обмен не предусматривается.
Приватизированная принудительно квартира не может размениваться. Эта сделка может осуществляться только с жильем муниципальным.
Успешный обмен приватизированной квартиры зависит только от умения договориться с родственниками.
Родственный обмен
Современным законодательством не предусмотрен термин «родственный обмен» приватизированных квартир. Поэтому договор мены, заключаемый между родственниками, оформляется с учетом всех прав и обязанностей, предусмотренных для стандартного договора.
Такой обмен по юридическим нормам равен договору купли-продажи и документы нужны одинаковые:
- Доказывающие право собственности (дарственная, приватизационный сертификат, договор купли-продажи, мены и т.п.).
- Свидетельство о регистрации права собственности.
- Кадастровый номер.
- Справка об оценочной стоимости.
- Копия лицевого счета.
- Выписка из домовой книги.
- Паспорта участников сделки.
- Справка о прописке.
- Свидетельство о браке или о его расторжении.
Прежде чем обменять приватизированную квартиру на приватизированную, необходимо заручиться согласием второго супруга. Оно оформляется в форме письменного заявления.
В случае обмена квартиры, приватизированной одним из супругов, подаренной/унаследованной, если брачным контрактом предусмотрено единоличное владение, разрешение не понадобится.
В случае участия в приватизации детей несовершеннолетнего возраста, для заключения сделки потребуются их свидетельства о рождении и разрешение органа опеки.
На неприватизированную
В данном случае речь идет о договоре смешанного типа. В нем сочетаются элементы мены и обмена, которые прописываются в соответствующих разделах документа.
Этот вариант обмена считается самым сложным, поскольку участниками сделки являются объекты недвижимости разных правовых статусов:
- один принадлежит государственному или ведомственному фонду;
- другой является собственностью физического / юридического лица.
Кроме сложностей в оформлении этого вида обмена, его недостатком является и условие, при котором новый наниматель неприватизированного жилья не сможет ее приватизировать, если уже воспользовался правом бесплатной приватизации.
Но если другие члены семьи, проживающие в квартире, еще не воспользовались этим правом на, то возможность приватизации остается.
Отдать государству в обмен на меньшую жилплощадь
Согласно нормам закона о приватизации, граждане могут передавать приватизированные квартиры в собственность государственному/муниципальному фонду в обмен на меньшую жилплощадь.
Госорганы в таком случае заключают с такими владельцами договор социального найма.
Необходимость возврата приватизированных квартир государству в обмен на меньшую площадь стал актуальным для многих жильцов, не способных финансово содержать эту недвижимость, особенно в условиях повышения налога на недвижимость.
Отдают государству приватизированные квартиры и участники проектов по улучшению жилищных условий (это касается владельцев квартир в аварийных и старых домах, хрущевках).
На приватизированную землю
Обменять приватизированную квартиру можно и на приватизированную землю, сделка оформляется в виде договора купли-продажи. Чтобы обойтись без получения разрешения органов опеки, детей несовершеннолетнего возраста на время лучше выписать в другое место.
Взыскание налогов возможно в этой ситуации (если в результате сделки одна из сторон получает прибыль из-за неравноценного обмена) на эту прибыль.
Перед заключением такой сделки следует тщательно проверить все документы на недвижимость, их законность, для этого обеим сторонам можно:
- обратиться в Росреестр по месту расположения собственности;
- прибегнуть к услугам юриста, риэлтора.
Стоимость квартир
В случае обмена квартирами их владельцы уже признают, что их можно считать равноценными. Но часто обмениваемые квартиры имеют разную рыночную цену.
С целью определения этой стоимости приглашают профессионального оценщика. Это позволит узнать различие стоимости жилья и определиться с возможной доплатой.
В большинстве случаев, владельцы квартир, участвующие в обмене, предпочитают самостоятельно договариваться о доплате «по согласию сторон».
Интересы несовершеннолетних
Когда в квартире, которая запланирована для обмена, прописаны несовершеннолетние дети, важно позаботится о соблюдении их прав.
Эта сделка в обязательном порядке должна контролироваться органами опеки. Они проверяют:
- сохранена ли доля ребенка;
- при необходимости согласовывают ее увеличение.
Органам опеки, в случае такого обмена, необходимо представить такие документы:
- Документы, подтверждающие право собственности, с указанием всех правообладателей.
- Документы, удостоверяющие степень родства жильцов.
- Копии счетов на квартиру.
- Выдержку из домовой книги.
- Техпаспорт.
- Кадастровый номер.
- Справку о стоимости квартиры.
Порядок действий
Процедурой обмена приватизированной квартиры на приватизированную подразумевается осуществление зеркальных действий обеих сторон.
Наличие некоторых нюансов и деталей допускается, но действия не меняются.
Пошаговая инструкция
Современная процедура обмена недвижимостью сегодня сводится к продаже квартиры с одновременным приобретением альтернативного варианта. Граждане имеют возможность подобрать себе квартиру в пределах бюджетных средств (стоимости своего жилья и денежных сбережений).
Последовательность выполнения действий по осуществлению обмена максимально проста и состоит из таких этапов:
- оценки стоимости своей квартиры;
- оценки стоимости альтернативного варианта;
- поисков покупателя;
- подписания договора мены/купли-продажи;
- осуществления сделки.
Необходимые документы
В регистрационный орган по месту проживания, необходимо подать такие документы:
- Заявление владельца.
- Документы (правоустанавливающие) на квартиру.
- Выдержку из домовой книги.
- Справку из налоговой об отсутствии задолженности.
- Справку о регулярной квартплате.
- Техпаспорт.
- Поэтажный план и экспликация.
Прежде чем подавать документы, необходимо уплатить пошлину за регистрацию сделки. Оригинал квитанции об оплате прилагается к пакету документов.
На его основании регистрируется договора мены, подписанный сторонами и заверенный нотариусом.
Здесь можно скачать образец договора мены приватизированной квартиры.
Договор мены
Для передачи одной приватизированной квартиры в обмен на другую обменивающимися сторонами подписывается договор мены. Одна из сторон этой сделки становится покупателем, (принимает объект в собственность), другая – продавцом (передает эту квартиру в собственность).
Договор обмена считается документом гражданско-правового типа и является возмездным договором (отличается наличием встречного предоставления).
Согласно документу квартира, которая передается по этому договору, предоставляется только в качестве обмена на другую. При этом предусматривается сохранение полного перечня граждан, приобретающих право на пользования данной квартирой.
Договор обмена приватизированной квартиры на приватизированную обязательно нужно зарегистрировать.Согласно действующему законодательству государственная регистрация:
- осуществляется в несколько этапов;
- должна быть выполнена в течение 30 дней с момента подачи заявления и пакета документов.6
Налог при обмене
Налогом не облагаются сделки, связанные с обменом жилья, которое находится в собственности больше 3 лет (независимо от того, каким образом оно получено в собственность), согласно Налоговому кодексу РФ. В противном случае на доход от мены налог составит 13% от стоимости квартиры.
Обмен подлежит налогообложению, если отчуждаемая квартира стоит до 1 000 000 руб., но если жилье находится в вашей собственности менее 3 лет и стоит менее 1 000 000 руб., налог платить не придется.
Альтернативная сделка
В договоре мены стоимость недвижимости прописывается как одинаковая (для удобства и освобождения от уплаты налога стороны, получившей доплату).
Доплата может производиться и после заключения сделки (в присутствии юриста). Такую операцию именуют сделкой альтернативной или сокрытым обменом.
Этот вариант обмена считается оптимальным для всех:
- сокращается время выбора вариантов;
- создаются выгодные условия для многоступенчатых сделок перед тем, как обменять приватизированную квартиру на приватизированную.
Регистрационный орган после анализа документации может увидеть существенное различие рыночной стоимости меняемых квартир и на этом основании признать недействительным договор мены.
На видео о размене квартиры
Внимание!
- В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
- Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.
Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!
- Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
- Позвоните на горячую линию:
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.
Источник: http://77metrov.ru/kak-obmenjat-privatizirovannuju-kvartiru-na-privatizirovannuju.html
Обмен неприватизированной квартиры, жилья
480 просмотров
В жизни случаются разные ситуации, когда жильцы неприватизированного жилья решаются на обмен. Например, после расторжения брака или в случае переезда на ПМЖ в другой населенный пункт. Можно ли обменять неприватизированную жилплощадь и как это правильно сделать, давайте разбираться.
Можно ли обменять неприватизированную квартиру на приватизированную?
Операции по обмену жилья, находящегося в муниципальной собственности, регламентируются нормами Жилищного кодекса РФ и Федеральным Законом № 1541-1 «О приватизации…».
По закону обменять неприватизированную недвижимость можно, но не всю и не всегда. Так, например, согласно 81 статье ЖК РФ, наниматели могут написать заявление в адрес собственника с просьбой о предоставлении им жилья меньшего по площади. В этом случае в приватизации нет необходимости.
Если же, вы не хотите терять квадратные метры и уже нашли подходящий приватизированный вариант обмена, остается только договариваться с собственником второй квартиры, чтобы дождался окончания вашей приватизации. После чего препятствий к заключению договора мены не будет, и вы сможете заключить сделку.
Нюансы обмена неприватизированного жилья:
- при обмене муниципальной квартиры на муниципальную регистрация прав собственности не требуется;
- на совершение сделки требуется согласие всех зарегистрированных жильцов;
- наниматели обеих квартир должны предупредить о сделки органы местного самоуправления;
- договор составляется в письменной форме;
- обмен неприватизированного жилья всегда осуществляется бесплатно.
Собственник, то есть местная администрация, может отказать нанимателям в совершении сделки. В этом случае придется либо искать другую муниципальную квартиру, либо инициировать процедуру приватизации. После чего разрешение на обмен от администрации населенного пункта получать больше не нужно.
С кем можно обменяться жильем?
Варианты обмена неприватизированного жилья:
- Между родственниками. В народе, эта процедура называется «родственным обменом». Сделка совершается между родными людьми, на доверии. В этом случае неприватизированное жилье можно обменять как на неприватизированное, так и на приватизированное. Например, бабушка из своей квартиры переезжает в муниципальную, а внук со своей семьей в приватизированную.
- Между нанимателями муниципального жилья. Сделка возможна только если на нее согласны все жильцы и с одной, и со второй стороны, а также получено согласие собственника.
- Между нанимателем и государством. Возврат квартиры обратно государству, в обмен на жилье меньшей площади. Такие случаи встречаются крайне редко, но все же имеют место быть. Например, когда у нанимателей тяжелая финансовая ситуация и они хотят сократить расходы по квартплате.
Все эти виды сделок объединяет одно – идея обмена пришла в голову нанимателям. Но бывают случаи, когда жильцов муниципальных квартир государство ставит перед фактом. К примеру, дом находится в аварийном состоянии и в скором времени произойдет расселение в новое благоустроенное жилье.
Когда обмен невозможен?
Случаи запрещающие сделки по обмену муниципального жилья перечислены в 73 статье Жилищного Кодекса.
Администрация точно не разрешит обмен, если:
- у одного из нанимателей отсутствует договор социального найма и на данном этапе ведется судебное разбирательство о принудительном выселении нанимателя;
- квартира не пригодна для проживания;
- дом, в котором расположено жилье подлежит сносу или изъят для государственных (муниципальных) нужд;
- планируется капитальный ремонт здания с перепланировкой жилых помещений;
- после обмена гражданин, который страдает тяжелой формой хронического заболевания, станет проживать в коммунальной квартире.
Пример. Гражданин Брайко В.С. является военнослужащим в отставке и нанимателем в служебной квартиры, полученной от Министерства обороны. Мужчина решил переехать на ПМЖ в другой регион и начал подыскивать хороший вариант для обмена служебного жилья на социальное.
Спустя неделю неприватизированное жилье в другом городе было найдено, стороны обговорили все условия сделки и обратились за получением разрешения. Каждый в свою администрацию. Брайко в совершении сделки было отказано, так как собственником его жилья является Министерство обороны.
Повторная попытка получения разрешения уже в органах военного жилобеспечения тоже провалилась. В пояснении к отказу ведомство уточнило, что квартиры была выдана Брайко за несение службы. Она является служебной, а значит ни обменять, ни приватизировать ее не получится.
В итоге, переезд пришлось отменить на неопределенный срок.
Как обменять неприватизированную квартиру
Обмен муниципального жилья – процедура не из простых. Из всего жилого фонда в Российской Федерации всего 20% квартир находятся в муниципальной собственности. Поэтому подбор подходящего варианта обычно затягивается надолго, ведь надо не только найти квартиру, но и договориться о сделке с ее нанимателем.
Процедура
Процедура обмена неприватизированных квартир имеет некоторые нюансы:
- Поддержка всех членов семьи имеющих постоянную регистрацию в муниципальной квартире – обязательное условие сделки. В том числе и тех, кто на время был снят с регистрационного учета: военнослужащие, осужденные, студенты.
- Согласие жильца на сделку должно быть заверено у нотариуса.
- Если в квартире проживают несовершеннолетние лица, сделка должна быть обязательно согласована с органами опеки и попечительства.
- Подписание соглашения об обмене должно осуществляться в присутствии обоих сторон. Документ является основанием для аннулирования старых договоров социального найма и заключения новых. Процедура должна производится в десятидневный срок.
Заявление
Документ обязательно должен содержать:
- ФИО и паспортные данные заявителя;
- ФИО и паспортные данные нанимателя второй квартиры;
- адреса и технические характеристики обоих объектах недвижимости;
- название и номер правоустанавливающего документа на жилье;
- причину обмена;
- сведения обо всех лицах, проживающих в квартире;
- перечень всех приложенных документов;
- дату составления и подпись.
Скачать образец заявления на обмен муниципальной квартиры
Расходы
Некоторые решаются на обмен неприватизированного жилья, чтобы грамотно уклониться от уплаты налога. Сделка в которой участвует исключительно муниципальное жилье не облагается никакими налогами и сборами.
Единственные расходы, которые могут понести наниматели, связаны с оплатой риэлтерских, нотариальных и юридических услуг (по прейскурантам) и некоторых справок. Так за выписку из ЕГРН придется заплатить 300 рублей, а за технический паспорт — от 900 рублей и больше.
Сроки
Больше всего времени при обмене жилья уходит на поиск подходящего варианта. Эта процедура может затянуться на несколько месяцев, а то и вовсе завершиться провалом.
Рассмотрение обращений граждан осуществляется местной администрацией в течение месяца. В случае положительного вердикта можно приступать к подготовке соглашения на обмен и совершению сделки.
Сколько на это уйдет времени будет зависеть от вас.
Если в обмене от властей пришел необоснованный отказ, придется обжаловать решение в судебном порядке. А это еще как минимум два месяца. Поэтому запаситесь терпением, заручитесь квалифицированной юридической поддержкой и приступайте к составлению искового заявления.
Отказ в обмене
При обмене неприватизированного жилья следует действовать исключительно в рамках существующего законодательства. В случае нарушения процедуры, в сделке вам откажут.
У вас точно не получится обменять жилье, если:
- будет доказано, что сделка носит фиктивный характер;
- жилье находится в закрытом военном городке;
- жилищные условия одной из сторон существенно ухудшатся после переезда.
Отказ в обмене муниципального жилья выносится местной администрацией в письменном виде. Документ помимо самого решения должен содержать его подробное обоснование. Если наниматели не согласны с вердиктом собственника они имеют право обратиться за судебной защитой своих нарушенных прав.
Как обезопасить сделку?
Рынок недвижимости всегда привлекал и привлекает мошенников, которые по роду своей деятельности умеют легко втираться в доверие. Чтобы обезопасить себя и не остаться без крыши над головой, старайтесь придерживаться следующих правил:
- Если сделка подразумевает проведение финансовых операций, не стоит передавать деньги из рук в руки. Лучше для этих целей арендовать банковскую ячейку. Обезопасив таким образом сделку вы будете уверены, что вторая сторона получит деньги только выполнив все условия соглашения. Особенно это касается обменов приватизированного жилья с доплатой.
- Внимательно ознакомьтесь с будущей квартирой прежде чем подписывать какие-либо документы и оставлять задатки. Убедитесь, что квадратные метры соответствуют заявленным, дом находится не в ветхом, и тем более не в аварийном состоянии. Познакомьтесь с соседями, изучите инфраструктуру. И только если вас все устраивает можете приступать к совершению сделки.
- Если обмен происходит между нанимателями муниципального жилья, помните, что никто не имеет право требовать с вас никаких денег. Подобные сделки всегда носят безвозмездный характер. Если будет доказано, что наниматели неофициально производили между собой финансовые расчеты, договор мены аннулируют в судебном порядке.
Если у вас возникли сложности с обменом муниципальной квартиры, которой вы пользуетесь, то обратитесь за бесплатной консультацией к юристам нашего сайта.
Если же вы желаете надежно обезопасить сделку и быть уверенным, что не останетесь вовсе без крыши над головой, то воспользуйтесь услугами профессионального юриста, который самостоятельно подготовит все документы и составит заявление и договор.
- В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
- Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!
Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!
Сохраните ссылку или поделитесь с друзьями
Источник: http://allo-urist.com/obmen-neprivatizirovannoj-kvartiry-zhilya/
На что можно обменять?
Многие люди задаются вопросом: как разменять неприватизированное жилье и где искать варианты? Существует огромное количество способов найти подходящую жилплощадь: газеты с объявлениями, интернет-сайты, «сарафанное радио», предложения знакомых…
Но предпочтительнее воспользоваться помощью риэлторов или агентств по недвижимости в вашем регионе. Собранная ими база имеет доступные варианты – останется выбрать квартиру и заключить договор мены.
Рассмотрим, на что можно обменять неприватизированное жилье в России:
- Обмен между родственниками
Известен под неофициальным названием «родственный обмен» – это договор купли-продажи, заключаемый между родственниками. Сделка совершается на доверии, однако нужно придерживаться условий заключения таких операций.
Основной плюс в том, что родственники могут помочь с обменом приватизированной квартиры на неприватизированную.
Например, бабушка переедет в муниципальное жилье, а ее родственники – в приватизированную жилплощадь поближе к работе/учебе.
Предполагает заключение договора мены одной социальной квартиры на другую (п. 1 ст. 72 ЖК РФ). Основные условия: согласие всех жильцов и одобрение муниципального образования. Обмен на неприватизированную квартиру встречается чаще всего, т.к. его проще всего совершить даже далеким от юриспруденции людям.
Передача жилья обратно государству предполагает обмен на квартиру меньшей площади (ст. 81 ЖК РФ). Такой способ встречается довольно часто.
Например, если площадь на одного члена семьи превышает допустимое значение. Обменяв жилье на меньшее по размерам, наниматель сократит расходы на содержание объекта.
Некоторые моменты с отменой приватизации мы осветили в статье «Отмена приватизации квартиры«.
Кроме того, обмен с государством подойдет в тех случаях, когда квартиросъемщики проживают в аварийном или ветхом жилье. Переселение происходит в рамках государственной программы. Стороны заключают новый договор социального найма на тех же условиях, что и предыдущий.Рассчитывать на свободный обмен жилыми площадями не стоит. Статья 73 ЖК РФ ограничивает некоторые виды сделок с недвижимостью.
В каких случаях выносят запрет на обмен жильем:
- Если наниматель не имеет договора социального найма или в его отношение предъявлен иск.
- Пользование неприватизированной квартирой оспаривается в исковом производстве.
- Власти планируют осуществить снос дома (см. «Снос приватизированного жилья«).
- Намерение капитального ремонта дома и переустройство жилых помещений (технические изменения).
- Жилье относится к числу служебного, аварийного или ветхого.
- Если после обмена в квартире будет проживать лицо с хроническим заболеванием (пп. 4 п. 1 ст. 51 ЖК РФ).
Приведем пример:
Военнослужащий в отставке Самойлов проживал в служебной квартире Министерства обороны МВД. Переезжая в другой город, Самойлов планировал заселиться в новую квартиру. Финансов на покупку жилья не было, поэтому отставник решил обменять свое служебное на социальное жилье.
Подыскав потенциального нанимателя, Самойлов договорился об условиях сделки – затем стороны обратились за разрешением муниципалитета. Самойлову отказали в обмене квартиры, т.к. жилье принадлежало не муниципалитету, а Министерству обороны РФ. Логично, что в военном жилобеспечении также вынесли отказ.
Основание – служебная квартира была предоставлена Самойлову за несение военной службы. Жилье не подлежит приватизации, обмену и продаже.
Следовательно, если выявлено хотя бы одно из указанных условий – обмен неприватизированной квартиры станет невозможен.
Порядок, алгоритм действий
Как разменять муниципальную квартиру? Обмен состоит из взаимосвязанных этапов, выполнение которых обязательно.
Алгоритм действий по обмену квартиры в 2020 году:
- Найти устраивающий вариант с жильем.
- Договориться с нанимателем неприватизированной квартиры.
- Добиться одобрения со стороны муниципалитета.
- Дождаться, пока одобрение получит второй наниматель жилья.
- Заручиться согласием прописанных в квартире лиц (аналогично поступает второй участник сделки).
- Подготовить документы.
- Заключить договор об обмене муниципальными квартирами (согласно положениям ст. 74 ЖК РФ).
- Согласовать сделку с собственником жилья в лице администрации.
- Разорвать текущий договор социального найма.
- Заключить новый договор с муниципалитетом и вселиться в полученную квартиру.
Ниже вы можете ознакомиться с примером договора об обмене жилья:
Когда размен касается неприватизированного жилья, обращаться в Росреестр не нужно. При купле-продажи жилья регистрация сделки в ЕГРН обязательна.
Отдельно вопросу купли-продажи муниципальной жилплощади посвящена наша статья «Продажа неприватизированной квартиры».
Документы
Желание разменять неприватизированную квартиру подкрепляется сбором документов:
- несколько образцов заявлений – от всех квартиросъемщиков;
- выписка из домовой книги (расширенная или обычная);
- справка об отсутствии задолженностей (Читайте, можно ли приватизировать квартиру с долгами по коммуналке?);
- копия договора соц найма жилого помещения;
- копии + оригиналы паспортов, свидетельств о рождении;
- официальное разрешение от органов опеки (если имеются дети);
- выписка из ЕГРН с кадастровой информацией;
- доверенность на обмен квартиры, если от имени нанимателя выступает третье лицо.
Жители Москвы могут предоставить единый жилищный документ (ЕЖД) – универсальную бумагу, которая содержит сведения об объекте недвижимости. ЕЖД избавляет от необходимости готовить дополнительные справки.
Как обезопасить сделку? Советы юриста
Сравнивая приватизацию с обменом квартиры, можно заметить, что вторая сделка гораздо сложнее. Особенно, если в ней фигурирует приватизированное жилое помещение. Риски столкнуться с недобросовестными жильцами крайне высоки.
Полезные советы от юриста:
- Если вы собираетесь производить финансовые операции, воспользуйтесь арендой банковской ячейки. «Безопасная сделка» позволит контролировать намерения противоположной стороны. Продавец, если обмен не связан с муниципальным жильем, получит деньги в случае выполнения всех пунктов договора.
- Изучайте характеристики будущей квартиры – неравнозначный обмен чреват ухудшением условий проживания. Вместо переезда в пригодную жилплощадь наниматель рискует заселиться в дом, который вот-вот снесут. Желательно не верить на слово выбранному риелтору, а изучать жилищные условия совместно с юристом.
- «Никаких денег!» – если вы обмениваете неприватизированную квартиру на жилье с таким же статусом, забудьте о доплате и прочих расходах. Закон допускает исключительно безвозмездный характер сделки с жильем. Если будет установлено, что наниматели производили расчеты в обход положений Жилищного кодекса, договор мены признают недействительным.
Юристы рекомендуют внимательно изучать договор об обмене жилых помещений – соглашение включает: права и обязанности сторон, характеристики жилья, условия обмена, информацию о собственниках и сведения об аннулировании сделки.
Налоги, расходы
Обмен неприватизированной квартиры – один из способов грамотного ухода от налогов. Если в сделке участвуют исключительно муниципальные квартиры, никаких налогов не предусмотрено. Но придется заплатить за услуги риелторов и агентств по недвижимости. Кроме того, расходы могут быть связаны с получением некоторых видов справок:
- выписки из ЕГРН – 300 рублей;
- доверенности от нотариуса – от 200 рублей до 4 000 рублей;
- техпаспорта – от 900 рублей и выше.
Налоги уплачиваются со всех сделок, если последние предполагают получение дохода. Но есть и исключения – так, если недвижимое имущество было приобретено в собственность после 01.01.2016, а с момента владения имуществом прошло 3 года или больше – 13-НДФЛ не уплачивается (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).
Налог не оплачивается, если стоимость приватизированной квартиры не превышает 1 000 000 рублей. Во всех остальных случаях придется заплатить 13% от кадастровой цены объекта недвижимости. За исключением обмена муниципальным жильем.
Источник: http://law-divorce.ru/obmen-neprivatizirovannoj-kvartiry-zhilya/
Обмен приватизированной квартиры
Можно ли разменять приватизированную квартиру интересует многих владельцев заинтересованных в покупке иного объекта недвижимости взамен имеющегося. Актуальная практика предлагает несколько методов решения данного вопроса.
Концепции размена приватизированной квартиры
Итак, собственник жилья может:
- Выставить имущественный объект на продажу. После того, как покупатель жилой площади будет найден, можно приступать к поиску желаемой квартиры;
- Обменять квартиру на иной объект недвижимости, который обладает аналогичными характеристиками.
Объединяющим началом для этих методов служит – экономическая сделка, итогом которой становится переход прав собственности на жилую площадь. Документарное оформление сделок очень похоже. Обмен и продажа должны обязательно регистрироваться в государственной инстанции – Росреестре, как и дарственная на квартиру.
Необходимость размена
Обмен приватизированного жилья актуален, когда граждане, проживающие в одной квартире, заинтересованы в наличии собственной жилой площади. Причиной такого решения могут быть семейные разногласия, демографический прирост в семье или стандартный развод. Размен применяется, и когда дети вырастают, но не имеют возможности приобрести собственные квадратные метры.
Споры вокруг обмена
Если обмен становится предметом бесконечных споров, урегулировать ситуацию можно следующими методами:
- При помощи реализации своей доли иному члену семьи или посредством приобретения доли родственника;
- Продажа доли постороннему человеку, например, юристу в области жилищного права, который впоследствии убедит домочадцев в актуальности обмена квартиры или иного объекта недвижимости.
Возможен ли принудительный обмен?
Как разменять приватизированную квартиру, если она имеет небольшой размер и ее владельцами являются несколько граждан? Единственным вариантом является реализация недвижимости с последующим разделом полученной суммы, пропорционально доле каждого собственника.
Гражданское и жилищное законодательство содержит и понятие принудительного обмена. Такая сделка может возникать по отношению к муниципальному жилью, о чем сказано в ст. 72 ЖК РФ. Жилплощадь в собственности нельзя разменять принудительно.
Владельцы недвижимости могут распоряжаться имуществом по своей воле.
Интересы несовершеннолетних граждан
Если в квартире, которую планируется разменивать зарегистрированы дети несовершеннолетнего возраста, то необходимо позаботится о сохранении их интересов. Контроль над сделкой в данной ситуации будут осуществлять органы опеки. Они проконтролируют сохранение доли ребенка или согласуют ее увеличение. Органы опеки при обмене требуют от граждан следующую документацию:
- документы на имущественный объект, с указанием правообладателей недвижимости;
- документы, иллюстрирующие степень родства между гражданами;
- выписка из домовой книги;
- копии лицевых счетов на объект;
- техпаспорт;
- кадастровый паспорт;
- справка о стоимости квартиры, на основании оценки эксперта.
Успех в обмене приватизированной квартиры будет обусловлен вашим умением договариваться с родственниками на основе правовых норм и соблюдения взаимных интересов, заключающихся во владении и распоряжении собственностью. Кроме того, важно позаботится о сбережении доли детей в имуществе, которое станет предметом сделки.
Обмен квартир, предоставленных по договорам социального найма – процедура, обозначенная нормами ст. 72 ЖК РФ. Операция обмена разрешает сделки с квартирами, которыми располагают несколько нанимателей. Единственным … Долгое время квартирный обмен был практически единственной возможностью улучшить жилищные условия. Государство разово обеспечивало семью жилплощадью в рамках установленных норм, и при этом не сильно-то учитывался район ж … Договор мены подписывают для того, чтобы передать одну квартиру в собственность в обмен на иную квартиру. Кто-то из сторон этой сделки при этом признается покупателем и обязуется принять объект недвижимости, а другая сто …
gilkod.ru/article/privatizatciya/Obmen-privatizirovannoj-kvartiry.html
29.06.2019 — Василий Могилин
Здравствуйте . У нас назрел вопрос о продаже приватизированной квартиры и разделе равных 3-х долей между мной , моей дочерью и сыном .
Дочь проживает на данной жилплощади с мужем и 2- мя детьми , а сын у жены.
С учетом разногласий с дочерью у меня есть два возможных варианта , которыми я и хотела бы воспользоваться -При помощи реализации своей доли иному члену семьи или посредством приобретения доли родственника
Ответ на вопрос дан по телефону.
14.06.2019 — Владимир Тихонычев
Возможен обмен оптимизированной квартиры на дом приватизированный
Ответ на вопрос дан по телефону.
Источник: https://www.gilkod.ru/article/privatizatciya/Obmen-privatizirovannoj-kvartiry.html
Обмен приватизированной квартиры — возможные варианты сделок
Существует всего несколько вариантов обмена приватизированного жилья. Юридически эти варианты закреплены в терминах «договор обмена» и «договор мены», их главная характеристика — это форма владения помещением или жильем, которое является предметом дальнейшей сделки.
Приватизированная квартира обменивается в рамках договора мены, а если обменивается жилье, которое приватизировано в рамках договора найма, то заключается договор обмена.
Существует также вариант обмена частной собственности на муниципальную или государственную. В таком случае операция именуется как «обмен недвижимостью».
- Обмен приватизированной квартиры на приватизированную
- Документы для регистрации
- Родственный обмен приватизированных квартир
- Несовершеннолетние собственники
- Обмен приватизированной квартиры на неприватизированную
- Обмен неприватизированной квартиры на приватизированную
Этот вид обмена также называется «зеркальным». Собственники имеют право поменять свое жилое помещение на схожее с аналогичными характеристиками, и они им пользуются.
А поскольку каждый из участников договора является и продавцом, и покупателем в одно и то же время, то следующие пункты относятся к обеим сторонам договора.
В случае проживания в помещении других людей, кроме лица, которое вступает в договорные обязательства, понадобится нотариально заверенное письменное разрешение на обмен и общий, перечисленный далее, пакет документов.
Важно! Согласие на обмен жилья требуется от всех лиц, зарегистрированных на обменной площади. В том числе это и лица, не проживающие в нем, однако, имеющие права на него. Например, разведенные супруги.
Документы для регистрации
Для того, чтобы ваш обмен был одобрен государством, прежде необходимо собрать следующий пакет документов:
- заявление собственника об обмене жилых помещений в исполнительный орган (Отдел документооборота администрации городского округа);
- документы, подтверждающие право собственности на недвижимость, которая подлежит обмену;
- выписка из домовой книги;
- справка о выплате или отсутствии долгов за коммунальные платежи;
- справка из налоговой о погашении или отсутствии долга;
- документы из БТИ: техпаспорт, поэтажный план и экспликация;
- квитанция по оплате пошлины за сделку.
На основании этих документов, предоставленных двумя сторонами, вам будет предоставлена возможность заключить типовой договор мены. В договоре прописываются условия обмена и, зачастую, обозначается одинаковая оценочная стоимость квартир.
В случае, если одна из сторон требует большую сумму, то доплата за эту недвижимость проводится «на берегу» без указания в договоре, чтобы избежать дополнительных налогов.
Родственный обмен приватизированных квартир
Чаще всего встречается вариант обмена именно двух приватизированных помещений, обмен между родственниками, в рамках разделения жилой площади и другие способы.
Если меняется квартира с небольшой площадью, но несколькими собственниками, то рекомендуют произвести продажу жилья, а затем поделить эту сумму между собственниками в зависимости от их доли.
Такой обмен актуален, если собственники квартиры решили, что хотят иметь каждый свое отдельное жилье.
Законодательство предусматривает принудительный обмен, но его возможно провести только в отношении муниципального жилья. Принудительный обмен частной собственности невозможен!
Полезно знать! Понятие «родственного обмена» в юридической практике в принципе отсутствует, обязательства и условия для осуществления такой сделки схожи с обычным обменом собственностью, но к документам также добавляются сертификаты, свидетельства, подтверждающие родственные отношения (свидетельство о браке, паспорта и т.д).
Несовершеннолетние собственники
В случае, если на площади обменного жилья проживают или зарегистрированы несовершеннолетние дети, потребуется разрешение органов опеки.
Этот орган проконтролирует соблюдение прав ребенка, сохранит или увеличит его долю.
До того, как вы будете подавать документы на обмен, вам необходимо будет отдать все вышеперечисленные документы + кадастровый паспорт, документы, удостоверяющие степень родства, и экспертную оценку стоимости жилья, и получить разрешение органов опеки.
Обмен приватизированной квартиры на неприватизированную
До 2005 года указанный обмен был возможен и активно проводился в нашей стране. Нынешним законодательством (часть 3 ст. 72 ЖК РФ) сделка по обмену приватизированного жилья на неприватизированную недвижимость не предусмотрена.
Законом (части 1,2 ст. 72 ЖК РФ) описана только мена муниципальных жилищных помещений.
Для того, чтобы провести обмен двух помещений в рамках вышеуказанной сделки, нанимателям муниципального жилья придется приватизировать квартиру и после этого осуществлять обмен.
Здесь сложность состоит в том, что приватизация — это не быстрый процесс и потребует значительных финансовых вложений. Однако современные нотариусы предлагают услугу срочной приватизации, но тут вопрос снова-таки упирается в денежные средства.
Обратите внимание! Сделка по обмену приватизированной квартиры на неприватизированную будет признана недействительной в любом случае! Даже если Вас призывают к заключению этой сделки на самых выходных условиях, помните — это обман!
Обмен неприватизированной квартиры на приватизированную
Как и предыдущий вариант, такая сделка в обратном порядке тоже является незаконной по букве сегодняшнего закона (ст. 81 ЖК РФ).
Вариант разрешения этой проблемы — это либо приватизация вашей квартиры, либо поиск нанимателя муниципального жилья, который будет готов произвести данный обмен.
Кроме того, в законе достаточно много условий, по которым будет возможен обмен неприватизированной квартиры, а жилья вне частой собственности становится все меньше и меньше.
Смотрите видеосюжет о возможных вариантах обмена (мены) квартир:
Внимание!
Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов,но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать,как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам:+7(499) 703-42-21 — Москва
+7(812) 309-91-17 — Санкт-Петербург
+7(800) 500-27-29 доб.
482 — Россия (общий) или если Вам так удобнее, воспользуйтесь формой онлайн-консультанта ниже!
Все консультации у юристов бесплатны.
Источник: https://zem-pravovik.ru/privatizatsiya/obmen-kvartiry.html