Как Подтвердить Дееспособность Продавца Недвижимости Для Сделки

Справка о дееспособности при продаже квартиры: как получить, куда обращаться. Порядок действий и образец справки

В статье рассмотрим, что представляет собой справка о дееспособности при продаже квартиры.

Собираясь приобретать жилье, покупатель всегда определенным образом рискует, так как продавец может неожиданно инициировать расторжение контракта, другими словами, оспорить сделку.

В подобном случае больше уверенности можно получить, потребовав с продавца предоставление справки, подтверждающей дееспособность при продаже недвижимого жилого объекта. Если быть точнее, то необходимы справки из наркологического и психоневрологического диспансеров. Эти учреждения имеются в любом из крупных городов.

В городах федерального значения – Москве и Санкт-Петербурге – таких учреждений даже несколько. Получить справку о дееспособности продавца квартиры в Москве очень просто.

Данные документы для заключения договоров купли-продажи обязательными не являются, но если они есть, у покупателя появляется уверенность, что вторая сторона надежна, а также вероятность ее недееспособности снижается.

Но даже в таком случае не стоит надеяться, что риск будет полностью исключен. Если будет разбирательство, то судебные органы будет интересовать исключительно вменяемость человека в момент совершения сделки.

Зачем вообще нужна справка о дееспособности при продаже квартиры?

Понятие гражданской дееспособности и правоспособности физических лиц

Проверка дееспособности гражданина – довольно щекотливый вопрос, поскольку 100% гарантии получить невозможно. Но проводить проверку все равно нужно. Как это сделать?

У каждого гражданина в течение всей его жизни имеются гражданские права, кроме того, он наделен и определенными гражданскими обязанностями, отказаться от которых он не может. Такое обладание является пожизненным.

То есть срок не ограничен, но с субъективным правом оно не объединяется, а только являет собой предпосылки для обладания разнообразными гражданскими правами (правом собственности на земельный участок, машину, квартиру и прочие объекты).

1. Юридическая возможность или гражданская правоспособность нести ответственность и иметь обязанности, выступать субъектом права в соответствии с 17 статьей ГК. Для продавца в этом случае подразумевается наличие юридического права владеть, пользоваться и распоряжаться каким-либо жильем (к примеру, квартирой).
2. Дееспособность. Это понимание человеком значения собственных действий, их последовательности, а также способность совершать действия в соответствии с правоспособностью.

Необходимость

Справка о дееспособности при продаже квартиры обязательной не является, но выступает определенной защитой покупателя. В некоторых случаях ее требуют риелторы.

Такая справка позволяет убедиться, что продающая сторона полностью вменяема, выяснить степень его надежности, максимально сократить риск неожиданного отказа от сделки. Получить указанный документ можно в НД и ПНД.

Врачи данных медучреждений выдадут справку установленного образца после прохождения соответствующей экспертизы.

Эту справку о дееспособности при продаже квартиры можно получить у врача наркологического диспансера по месту проживания. Данный документ позволяет подтвердить, что продавец на учете не состоит. В противном случае его дееспособность может подвергаться сомнениям.

Справка из ПНД (психоневрологического диспансера)

Где еще можно получить справку о дееспособности при продаже квартиры?

Данный медицинский документ также можно оформить по месту проживания продавца, в психоневрологическом диспансере. Он подтверждает, что гражданин не состоит в этом учреждении на учете, психических отклонений не имеет. Если же человек числится в ПНД, то его вменяемость сомнительна.

Выписка из ЕГРП с информацией о дееспособности

Что еще относят к справкам о дееспособности продавца квартиры?

Если лицо признано недееспособным, либо ограниченно дееспособным, то органы, отвечающие за опеку и попечительство по месту его проживания, передают информацию в УФРС, чтобы сведения были внесены в единую базу об имущественных правах. Вся эта информация содержится в выписке из ЕГРП. Предоставляют ее исключительно правообладателю, либо нотариусу, у которого есть право подавать запросы на получение справок о дееспособности своих клиентов.

Другие практические способы проверки

Если продавец не предоставляет справку, подтверждающую дееспособность при продаже квартиры, его надежность и вменяемость можно проверить и другими способами:

1. Наличие водительского удостоверения. Если продавец его имеет, то, значит, он проходил освидетельствование в ПНД и НД.
2. Личная оценка продавца. Несомненно, выявить явные психические отклонения не удастся, но можно определить его общую адекватность. Можно познакомиться с его соседями, родственниками, коллегами, изучить страницы социальных сетей.
3. Приглашение медработника в день заключения ДКП с целью официального освидетельствования продающей стороны и подтверждения заключения договора в момент подписания документации.
4. Заверение договора у нотариуса. У юриста есть право запросить любую требующуюся информацию из ЕГРП. Кроме того, он несет ответственность за собственные действия, в том числе, материальную.

Удостоверение дееспособности и правоспособности у нотариуса

Нотариальное заверение ДКП сокращает все риски признания сделки недействительной. Нотариальный работник – официальный свидетель того, что каждая из сторон в момент подписания бумаг находится во вменяемом состоянии.

Если продавец оказывается недееспособным

Лицо может быть признано недееспособным исключительно по судебному решению в соответствии с 29 статьей ГК и на основании судебно-медицинской экспертизы при выявлении полного непонимания собственных действий или выявления серьезного психического расстройства. У суда есть право устанавливать опекуна. То есть человека, который будет принимать решения и совершать действия за лицо, признанное недееспособным.

Если продавец оказывается ограниченно дееспособным

Признать человека ограниченно дееспособным (к примеру, из-за наркомании или алкоголизма) также может только судебный орган. В этом случае назначается попечитель.

Гражданин, признанный ограниченно дееспособным, сохраняет за собой право принимать самостоятельные решения, касающиеся мелких сделок бытового характера. Крупные же сделки могут совершаться исключительно при наличии согласия попечителя.

Вспомогательная база для выяснения правовых нюансов в вопросе подтверждения дееспособности при продаже квартиры следующая: 26, 29, 30, 31, 32, 37, 1153 и 1157 статьи ГК, а также 1221-П и 927-П Правительства РФ.

Источник: https://FB.ru/article/468675/spravka-o-deesposobnosti-pri-prodaje-kvartiryi-kak-poluchit-kuda-obraschatsya-poryadok-deystviy-i-obrazets-spravki

Правоспособность и дееспособность при сделках с недвижимостью

11.08.2018

Любой человек по достижению совершеннолетия получает право распоряжаться своим имуществом и принимать собственные решения в той или иной ситуации.

Он может подписывать договора по продаже или покупке недвижимости и совершать другие крупные сделки, ведь перед государством он полностью дееспособен. Однако в случае сложных заболеваний или некоторых состояний человек может потерять возможность реально оценивать ситуацию.

Он признается недееспособным и теряет право на распоряжение собственным капиталом. Все сделки, совершенные в таком состоянии, признаются недействительными.

Понятие дееспособности и его применение

Физическое лицо может самостоятельно продать квартиру или дом, если недвижимость находится в его единоличном владении. У него должны быть юридически оформленные документы на имущество. Если человек дееспособен, то он вправе заключать договора купли-продажи, так как объективно оценивает сопутствующие риски и последствия.

Существует принятые на законодательном уровне возрастные ограничения на возможность проведения сделок:

• От рождения до 6 лет – ребенок полностью недееспособен;
• От 6 до 14 лет – все дела от лица несовершеннолетнего ведут его родители или официальные опекуны;
• От 14 до 18 лет – появляется частичная дееспособность (есть возможность подписывать контракты и договора, в том числе по купле-продаже объектов недвижимости, но требуется письменное согласие родителей);
• От 18 лет – полная ответственность за совершаемые поступки (совершеннолетний имеет право на самостоятельные решения вне зависимости от мнения родителей).

Если подписание документации было произведено недееспособным физическим лицом, то они признаются недействительными, сделка расторгается.

Как официально доказать недееспособность гражданина?

Решение о правомерности человека самостоятельно распоряжаться своим движимым, недвижимым и другим имуществом выносит суд. Другие способы признания неправоспособности являются незаконными.

Поводом для проведения судебного слушания может являться очевидные неадекватные поступки лица вследствие имеющихся у него психологических болезней или же постановка на учет в психоневролгическом или наркодиспансере. Если недееспособность человека доказана, то судья выбирает официального опекуна.

В ходе проведения слушаний рассматривается заключение судмедэкспертизы о наличии у ответчика существенных психологических заболеваний. Настоять на проведении такой проверки могут следующие лица:

• Близкие родственники;
• Местный орган опеки;
• Прокуратура;
• Психиатрическая больница.

Не всегда судья выносит решение о полном ограничении прав ответчика из-за душевных расстройств. В отношении людей с сильной алкогольной или наркотической зависимостью, из-за вредных привычек которых страдают их родные, могут применить частичное ограничение дееспособности. Для контроля действий гражданина назначается попечитель.

Физическое лицо с неполным признанием дееспособности может приобретать или продавать предметы быта с невысокой стоимостью, однако если в договоре фигурируют объекты недвижимости и другие крупные покупки/продажи, то для подписания договора потребуется согласие официального попечителя.

После вынесения постановления о признании гражданина недееспособным судебная инстанция обязана в течение трех рабочих дней передать в территориальные органы опеки и попечительства копию решения. Последние должны назначить опеку над указанным физическим лицом.

Если недееспособное лицо желает приобрести или продать объект недвижимости, то для признания сделки законной потребуется согласие органов опеки в письменной форме.

Зачем нужны справки из НД и ПНД?

Если человек желает продать квартиру или дом, то покупатель может потребовать у продавца справки о дееспособности из наркодиспансера (НД) и психоневралгического диспансера (ПНД). Его действия правомерны, ведь он хочет убедиться в законности сделки.

Заключения врачей должны быть предоставлены из лечебных учреждение по месту прописки физлица. Если продавец наблюдается в одном из двух диспансеров, то он может впоследствии быть признан недееспособным. Однако данный факт не означает обязательное ограничение на подписание правообразующих документов.

Решение о признании физического лица выносит только суд.

Если продавец стоит на учете в НД или ПНД, то он может подписывать договора о купле-продаже недвижимости, но нет никакой гарантии, что в дальнейшем его не признают недееспособным на момент совершения сделки. Судебные инстанции выносят решения о неправоспособности человека не только на момент проведения слушаний, но и за некоторое время до этого.

Если суд решил, что во время подписания договора гражданин уже не отвечал за свои поступки, то сделка не имеет юридической силы и признается несостоявшейся.

Однако решение можно оспорить, если покупатель сможет доказать, что во время сделки не появлялось сомнений относительно дееспособности продавца.

Чтобы исключить вероятность подобной ситуации с признанием продажи незаконной, можно заказать в нотариальной конторе удостоверение о признании физического лица правоспособным и дееспособным.

Юрист принимает решение о возможности человека принимать взвешенные решения и отвечать за их дальнейшие последствия.

Если сомнений не возникает, то нотариус официально подтверждает дееспособность гражданина и возможность совершение правоустанавливающих сделок.

Источник: https://moszhilcentr.ru/news/76/pravosposobnost-i-deesposobnost-pri-sdelkakh-s-nedvizhimostyu

Как узнать, дееспособен ли продавец?

Недееспособный человек не может распоряжаться имуществом самостоятельно. Но как сомневающемуся покупателю понять, что перед ним дееспособный продавец? Что сделать, на что обратить внимание, как полностью исключить проблемную покупку?

Рынок недвижимости знает немало историй, когда недееспособность продавца стала козырем в руках аферистов и они воспользовались им для обмана доверчивого покупателя и возврата проданного имущества.

Случай из практики

Несколько лет назад газета «Есть вариант!» публиковала реальную историю с вопиющим сюжетом. Дело было ещё в конце 90-х годов. Одна семья – дочь с матерью – купили трёхкомнатную квартиру, расположенную в Екатеринбурге, оформили собственность в равных долях.

Через десять лет дочь продала свою долю, а ещё через два года подала иск в суд о признании этой самой своей продажи недействительной.

Формулировка – в связи с тем, что не могла понимать значение своих действий и руководить ими в момент заключения договора, так как в детском возрасте наблюдалась у психоневролога с диагнозом олигофрения.

Судебно-психиатрическая экспертиза, проведённая по этому поводу, подтвердила, что истица страдает психическим расстройством в виде шизофрении с олигофреноподобным типом дефекта и это лишало её возможности понимания значения действий по совершению сделки. Несмотря на то, что была представлена справка, подтверждающая, что эта женщина не состоит на учёте у психиатра, и в связи с этим покупатель не мог усомниться в её дееспособности, суд не принял её во внимание.

Судебные разбирательства, кассация продолжались четыре года, после чего решение о признании этой сделки недействительной вступило в силу на основании статьи 177 Гражданского кодекса, устанавливающей, что «сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент её совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате её совершения». И дочь снова стала собственником своей доли. Затем она снова продала свою долю, новый покупатель, кстати, вскоре продал её другому человеку, тот – следующему, пока после этого дочь с диагнозом снова не подала в суд о признании своей второй продажи недействительной на том же «психиатрическом» основании…

Налицо – умелое использование законодательных особенностей при отсутствии доступных инструментов проверки дееспособности лиц, совершающих сделку.

С этого примера мы начинаем разговор об умении распознать недееспособного человека. Потому что, когда никакие справки из психо-, наркодиспансеров не помогают, не защищают и не гарантируют, нужно же опираться на что-то ещё – хотя бы на свою интуицию и опыт профессионалов.

Павел Соколов, агентство недвижимости «Загородный стиль»:

– Недееспособным гражданин может быть признан по решению суда в том случае, если он не способен понимать свои действия или руководить ими, а также при наличии психического заболевания.

От имени гражданина, признанного недееспособным, сделки совершает его опекун. Информацией относительно назначенного лицу опекуна владеют органы опеки и попечительства по месту регистрации или жительства гражданина, признанного недееспособным.

Оспорена может быть и сделка, совершенная дееспособным лицом, если будет доказано, что на момент совершения сделки продавец не отдавал отчёта своим действиям.

Поэтому для проверки дееспособности участника сделки обычно применяется ряд действий.

Действительно, гражданин вполне может не состоять на учёте, но при этом страдать психическим заболеванием, не отдавать отчёта своим действиям и т. д.

Поэтому при наличии сомнений в адекватности контрагента на сделке стоит, помимо заказа справок из психоневрологического и наркологического диспансеров, провести психиатрическое освидетельствование продавца прямо на сделке.

Такое освидетельствование проводит специалист по судебно-психиатрической экспертизе, имеющий кроме диплома соответствующие сертификаты.

В случае если кто-либо из заинтересованных сторон захочет впоследствии оспорить такую сделку, то суд примет во внимание заключение специалиста о том, что продавец на момент совершения сделки был вменяем, трезв, полностью понимал и отдавал отчёт своим действиям.

Сергей Головин, адвокат:

– Дееспособность означает не что иное, как способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их.

Согласно статье 171 Гражданского кодекса, сделка, совершенная лицом недееспособным вследствие психического заболевания, признается ничтожной, и дееспособное лицо должно возместить по данной сделке полностью другой стороне понесённый ею реальный ущерб.

Значит, или вернуть всё полученное, или если, например, покупалась квартира и была продана в дальнейшем, то вернуть стоимость квартиры.

Недееспособность гражданина или ограниченную дееспособность устанавливает суд на основе психиатрической экспертизы.

Но в то же время в статье 171 ГК РФ содержится оговорка, что данные нормы применяются, если дееспособная сторона знала или должна была знать о недееспособности другой стороны.

Обычный человек при заключении сделки не может определить, страдает ли контрагент психическим заболеванием или нет, это возможно установить точно только в стационаре лечебного заведения комиссией врачей.

Поэтому при заключении договора нужно обезопасить себя всеми возможными способами.

Это и простой визуальный осмотр лица, заключающего сделку, – необходимо познакомиться, например, с владельцем квартиры и не заключать договор по доверенности, запросить справки из психиатрического и наркологического диспансеров.

Если есть сомнения, то не стоит заключать договор. Даже если вас уговаривают подписать договор через нотариуса, – нотариус не психиатр, и его показания в суде не пересилят психиатрическую экспертизу, составленную докторами, имеющими научные степени.

Если рассчитывать на свою предосторожность

Когда вы находитесь на рынке один, сами подбираете себе квартиру, то имеет смысл обратить внимание на ряд признаков – сигналов проблемного характера объекта. Опытные риэлторы всегда работают с ними по принципу исключения. Если ни один из признаков не обнаруживается, то они берут квартиру к рассмотрению для покупки своим клиентом.

В первую очередь, они выясняют, сколько лет квартира была в собственности продавца и в собственности предыдущего продавца. Это проверяется по имеющимся документам, в разговоре с владельцами, с контрагентами и пр.

Если срок владения небольшой, то причина продажи должна быть не только уважительная, но и убедительная. Иначе говоря, есть риск, что квартира участвует в какой-то махинации, например, с недееспособностью продавца и признанием сделки недействительной.

Если продавца, который решил продать недвижимость, допустим, через несколько месяцев, не останавливает уплата немалого налога, то он, конечно, понимает, на что идёт, и готов даже заплатить за то, чтобы избавиться от имущества.

Другой признак связан с невысокой для состояния квартиры ценой и ситуацией на рынке в целом. Низкая цена – наживка, которая раньше применялась ещё чаще, чем сейчас, когда люди стали уже воспринимать её должным образом – с настороженностью.

Доверенность, выданная на продажу квартиры, – ещё один повод для размышлений. Статистика говорит о том, что сделки по доверенности – лидеры в списке признанных недействительными.

Поэтому, когда квартиру на рынке продаёт представитель продавца и есть хоть малейшие сомнения в том, что продавец действительно выдал доверенность и желает продать квартиру, то лучше отказаться от данного варианта покупки.

Если квартира продаётся по доверенности, то можно дополнительно запросить нотариальное согласие продавца об одобрении сделки, в котором указаны фамилии-имя-отчество покупателя и цена объекта. Таким образом, гарантируется, что заёмщику не продадут квартиру, о продаже которой продавец не знает.

Эксперты согласны в том, что сегодня недееспособность продавца в виде психического заболевания установить достаточно сложно. Ещё сложнее это сделать, если это предыдущий продавец, которого мы в глаза не видели, и ничего о нем не знаем.

Справку о состоянии психического здоровья и недееспособности такого человека нигде не получить, потому как такие сведения частным лицам не выдаются.

Но опасность покупки квартиры может проявить себя по другим признакам – скорым продажам, невысокой цене, продаже по доверенности без возможности повстречаться с собственником, а также по отказу продавца продавать в ипотеку и проводить расчёты через банковскую ячейку.

Итак, что надо знать о недееспособности продавца недвижимости

1. Недееспособность гражданина устанавливает суд.

2. Недееспособным может быть психически нездоровый человек и человек, который в определённый отрезок времени неспособен понимать свои действия или руководить ими.

3. Проверку недееспособности начинают с получения справки из психиатрического или неврологического диспансера.

4. О наличии опекунов узнают в районном органе опеки и попечительства.

5. Помимо заказа справок из психоневрологического и наркологического диспансеров, некоторые специалисты рекомендуют провести психиатрическое освидетельствование продавца прямо на сделке и получить заключение о том, что продавец вменяем и полностью понимает и отдаёт отчёт своим действиям.

Источник: http://xn----8sbagnv0bvv.xn--p1ai/index.php/1041-deespposob

Как Подтвердить Дееспособность Продавца Недвижимости Для Сделки

Правовая инструкция urist-onlain.ru расскажет, как проверить дееспособность продавца жилого помещения и что делать, если она оспаривается уже после совершения сделки.

После признания сделки недействительной применяются последствия ее недействительности согласно ст.171 ГК РФ. При этом стороны обязаны вернуть друг другу, полученное по сделке или возместить стоимость полученного.

Кроме того, если одна из сторон знала или должна была знать о недееспособности другой, у нее возникает обязанность по возмещению реального ущерба, причиненного вследствие совершения сделки.

Она может быть признана совершенной к выгоде недееспособного, если суд придет к выводу, что опекун совершил бы эту сделку при тех же обстоятельствах.

Если покупатель приобрел квартиру в результате «цепочки» сделок, где изначальный продавец не обладал дееспособностью, применяется механизм ст. 302 ГК РФ, то есть подается иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

В таких случаях суд признает, что имущество выбыло из владения помимо воли лица, не способного понимать значение своих действий и руководить ими, а последующие договоры являются недействительными, т. к. заключены на основании предшествующей ничтожной сделки. При этом на основании ст.

461 ГК РФ покупатель вправе требовать возврата денег от продавца.

>В соответствии со ст. 171 ГК РФ, ничтожной считается сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства.

Такой иск может подать опекун или прокурор в интересах лица, признанного судом недееспособным.

При наличии решения суда о признании лица недееспособным иск подлежит удовлетворению, если не пропущены сроки исковой давности или о пропуске не заявлено другой стороной (ст. 181 ГК РФ).

В силу ст. 29 ГК РФ недееспособным признается гражданин, страдающий психическим расстройством, при котором не может понимать значение своих действий и не способен руководить ими. Решение о признании недееспособным может быть вынесено только судом на основании судебно-психиатрической экспертизы (ст. ст. 281-286 ГПК РФ).

Если в течение года по исполнительному листу не удалось возместить реальный ущерб, причиненный в результате утраты имущества, возникает право на получение компенсации за утрату права собственности на жилое помещение.

Добросовестный приобретатель может рассчитывать на разовую компенсацию за счет казны РФ в размере до одного миллиона рублей (ст. 31.

1 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Нужна справка о дееспособности

Не нужна.
Обязательными при любой форме наследования являются следующие позиции:

В Росреестре не выдают справок о дееспособности \недееспособности сторон сделки.
Федеральный закон от 13 декабря 1996 г. N 150-ФЗ «Об оружии» (с изменениями и дополнениями)

Здравствуйте! Обязательность такого документа ГК РФ не предусмотрена. Просто без справки можно пытаться оспорить сделку потом по ст. 171 ГК РФ, но для этого участника сделки надо еще признать недееспособным в порядке гл. 31 ГПК РФ решением суда. А это очень сложно. Найдите другого нотариуса.
Кроме того ст.

8 Закона РФ от 2 июля 1992 г. N 3185-I «О психиатрической помощи и гарантиях прав граждан при ее оказании» (с изменениями и доп.) запрещает требовать такие сведения, кроме особо предусмотренных законами: Трудовой кодекс Российской Федерации от 30 декабря 2001 г.

N 197-ФЗ (ТК РФ) (с изменениями и дополнениями)

Здравствуйте. Никакие справки при составлении завещания не нужны. Согласно ГК РФ Статья 1119. Свобода завещания

Паспорта наследников. Свидетельство о смерти. Документы, подтверждающие родство. В зависимости от степени родства, это могут быть свидетельство о рождении, свидетельство о браке, справки и т. д.). Справка формы 9 с последнего места жительства умершего. Свидетельство о рождении наследодателя в случае вступления в наследство родителей умершего.

Справка о смене фамилии (при наличии факта).

Продаю квартиру которая в долях, нотариус заказал справки о дееспособности

в Росреестре а они приходят непонятно как одна в понедельник другая в пятницу осталась третья и прошло полторы недели, сделку нужно зделать срочно, а нотариус не может сказать когда она придет, как можно ускорить процесс? Квартира в Иванове специально приехал в Москву хочу лично сходить в Росреестр и разобраться почему так долго, стоит ли идти или придется ждать? Нотариус предупредил что там какие то проблемы и люди тоже ждут долгое время а времени нет.

Запрос представляется в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, посредством личного обращения, почтового отправления, использования информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети Интернет, системы межведомственного электронного взаимодействия, в том числе посредством Единой информационной системы нотариата.

Нотариус мог запросить, например справку о том, что лицо не состоит на учете в психиатрическом диспансере по месту прописки.

Можно конечно в суд обратиться, такое право у вас в силу ст. 3 ГПК РФ есть, или написать жалобу, но это займет еще больше времени.

Поэтому если срок не соблюдается то вам конечно нужно лично сходить в Росреестр и все там выяснить Ждать же не нужно Вполне возможно что после вашего визита процедура регистрации сделки ускорится.

Источник: https://urist-onlain.ru/otvety/kak-podtverdit-deesposobnost-prodavca-9111.html

Где получить справку о дееспособности при продаже квартиры

Добираясь совершить покупку жилья, покупатель всегда идёт на определённый риск, не окажется ли продавец инициатором неожиданного расторжения контракта, иными словами – оспаривания сделки.

В таком случае больше уверенности придаст истребованная с продавца справка о дееспособности при продаже квартиры, а точнее: справка из наркологического диспансера(НД) и справка из психоневрологического диспансера(ПНД).

Эти документы не обязательны для ДКП (договора купли-продажи), но при наличии могут дать покупателю больше уверенности в надёжности второй стороны, снизят риск её недееспособности, однако даже в этом случае надеяться на полное закрытие риска не стоит. В случае разбирательства суд будет интересовать только вменяемость человека конкретно во время совершения сделки – состояние аффекта и любая другая невменяемость могут проявиться даже при наличии вышеуказанных справок.

Гражданская правоспособность и дееспособность физического лица

Каждый гражданин на протяжении всей жизни обладает способностью иметь гражданские права и нести определённые гражданские обязанности, от которых не вправе отказаться.

Срок неограничен – это пожизненное обладание, однако оно не объединяется с субъективным правом, а являет собой лишь предпосылку для обладания различными гражданскими правами (право собственности на квартиру, машину, земельный участок и другие).

• Гражданская правоспособность или юридическая возможность иметь обязанности и нести ответственность, быть субъектом права согласно ст. 17 ГК Российской Федерации. Для продавца это наличие юридических прав владеть использовать и вообще распоряжаться определённым жильём (например, квартирой).
• Дееспособность – понимание человеком значения своих действий и их последовательности, способность действовать в соответствии с правоспособностью.

Нужна ли справка о дееспособности при продаже квартиры

Справка о дееспособности не обязательна, но являясь своеобразной защитой покупателя, иногда требуется риэлтером. Нужна она для того, чтобы убедиться в полной вменяемости продающей стороны, выяснить его надёжность и максимально исключить риски неожиданного срыва сделки.

Справка из накрокогического диспансера (НД)

Данная справка выдаётся в наркологическом диспансере по месту жительства и призвана подтверждать факт того, что продавец не числится на учёте. В противоположном случае, дееспособность его подвергается сомнению.

ВРАЧЕБНОЕ СВИДЕТЕЛЬСТВО О СОСТОЯНИИ ЗДОРОВЬЯ

Выдано Соломатину Игорю Константиновичу 1980г. рождения
Адрес: г. Москва, ул. Соломатинская, д.1, кв.2

Врачом психиатром – наркологом ГКУЗ «ННКПЦ наркологии» филиал N3
В том, что результатами медицинского освидетельствования, проведённого 1 января 2018г, отсутствуют (имеются) противопоказания для работы с детьми.

Сведения о лечении и наблюдении в наркологических учреждениях по месту регистрации

НЕ ИМЕЕТ

Печать учреждения                                                               Печать врача
Врач (подпись) / Добронравов И.К.

Справка из психоневрологического диспансера (ПНД)

Настоящая справка также выдаётся по месту жительства гражданина, в психоневрологическом диспансере, и подтверждает, что лицо не числится на учёте и не имеет психические отклонения. В случае, если числится – его вменяемость под вопросом.

ВРАЧЕБНОЕ СВИДЕТЕЛЬСТВО О СОСТОЯНИИ ЗДОРОВЬЯ

Выдано гр. Соломатину Игорю Константиновичу 1980г.рожденияВрачом психиатром Психиатрической клинической больницы 3 им. Н.А. АлексееваВ том, что по результатам медицинского освидетельствования проведённого 01.01.2017г.

отсутствуют (имеются) противопоказания для работы с детьми.

Печать учреждения                                                               Печать врача

Врач (подпись) / Добронравов И.К.

Выписка из ЕГРП с данными о дееспособности

В случае, когда лицо признаётся недееспособным или ограниченно дееспособным, то Органами опеки и попечительства по месту жительства передаётся информация в Управление Рос реестра (УФРС) для внесения сведений в единую базу данных о правах на имущество. Эти данные содержатся в Выписке из ЕГРП и предоставляются только правообладателю или нотариусу, который в праве подать запрос на получение справки о дееспособности.

Как ещё на практике проверяют дееспособность продавца квартиры

Если справка о дееспособности не предоставляется, проверить надёжность и вменяемость продавца квартиры можно следующими способами:

• Путём личной оценки продавца, не для выявления явных психических отклонений, а для определения его общей адекватности: знакомство с родственниками, соседями; данные с текущего места работы; страницы в социальных сетях.
• Наличие водительского удостоверения
• Приглашение медицинского работника в день совершения ДКП для официального освидетельствования продавца и подтверждения заключения в момент подписания документов.
• Нотариальное заверение договора: нотариус имеет права испросить любую необходимую информацию в ЕГРП, и несёт ответственность (и материальные тоже!) за все свои действия.

Нотариальное удостоверение правоспособности и дееспособности

Заверение договора нотариально убирает любой риск признания сделки купли и продажи недействительной. Нотариус является официальным свидетелем того, что обе стороны в момент подписания документа находились во вменяемом состоянии.

Если продавец оказался недееспособным

Недееспособность лица подтверждает исключительно решение суда о недееспособности, ст. 29 ГК РФ, на основании результатов судебно-медицинской экспертизы, и выявления серьёзного расстройства психики или полного непонимания совершаемых действий. Суд в праве установить опекуна, совершающего действия и принимающего решения за недееспособное лицо.

Если ограничен в дееспособности

Гражданином, ограниченным в дееспособности (например, по причине алкоголизма, наркомании) лицо считается также по решению суда о недееспособности, и предполагает назначение попечителя. За гражданином с ограниченной дееспособностью остаётся право на принятие самостоятельных решений в совершении мелких бытовых сделок, а крупные совершаются только с согласия попечителя.

Вспомогательной базой для выяснения правовых тонкостей в вопросе получения справки о дееспособности может послужить следующий перечень законов:

Статья 29. Признание гражданина недееспособным ГК РФ:

1. Взаимосвязанные положения пунктов  1 и 2 статьи 29, пункта 2 статьи 31 и статьи 32 ГК РФ Постановлением Конституционного Суда РФ от 27.06.2012 N 15-П (направлены на защиту прав и законных интересов граждан, которые вследствие психического расстройства не могут понимать значения своих действий или руководить ими, а также на обеспечение прав и свобод других лиц и охрану иных конституционно значимых ценностей, не соответствующими Конституции Российской Федерации)
2. ст. 29, п. 3 ст. 30 Гражданского кодекса РФ. В соответствии с положениями главы 31 Гражданского процессуального кодекса суд при подготовке дела к рассмотрению разрешает вопрос о назначении судебно-психиатрической экспертизы.

Статья 30. Ограничение дееспособности гражданина ГК РФ:

1. Над гражданином, который вследствие пристрастия к азартным играм, злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами ставит свою семью в тяжелое материальное положение, может быть ограничен судом в дееспособности в порядке, установленном гражданским процессуальным законодательством, устанавливается попечительство.
2. Попечитель получает и расходует заработок, пенсию и иные доходы гражданина, ограниченного судом в дееспособности, в интересах подопечного в порядке, предусмотренном статьей 37 ГК РФ.
3. Гражданин, над которым устанавливается попечительство, совершает сделки, за исключением сделок, предусмотренных подпунктами 1 и 4 пункта 2 статьи 26 ГК РФ, с письменного согласия попечителя.
4. Сделки, предусмотренные подпунктами 1 и 4 пункта 2 статьи 26 ГК РФ, такой гражданин вправе совершать самостоятельно.
5. Гражданин, может распоряжаться выплачиваемыми на него алиментами, социальной пенсией, возмещением вреда здоровью и в связи со смертью кормильца и иными предоставляемыми на его содержание выплатами с письменного согласия попечителя, за исключением выплат, которые указаны в подпункте 1 пункта 2 статьи 26 ГК РФ и которыми он вправе распоряжаться самостоятельно.
6. При наличии достаточных оснований суд по ходатайству попечителя либо органа опеки и попечительства может ограничить или лишить такого гражданина права самостоятельно распоряжаться своими доходами, указанными в подпункте 1 пункта 2 статьи 26 ГК РФ.
7. Гражданин, дееспособность которого ограничена вследствие психического расстройства, самостоятельно несет имущественную ответственность по сделкам, совершенным им в соответствии с настоящей статьей. За причиненный им вред такой гражданин несет ответственность в соответствии с настоящим Кодексом.
8. П. 3: Если основания, в силу которых гражданин был ограничен в дееспособности, отпали, суд отменяет ограничение его дееспособности. На основании решения суда отменяется установленное над гражданином попечительство. Если психическое состояние гражданина, который вследствие психического расстройства был в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи ограничен в дееспособности, изменилось, суд признает его недееспособным в соответствии со статьей 29 ГК РФ или отменяет ограничение его дееспособности. Дееспособность не влияет на саму возможность быть наследником, но имеет значение при решении вопросов, связанных с наследованием (абз.3 п.1 ст. 1153 ГК РФ, п.4 ст. 1157 ГК РФ). Для принятия наследства опекуном не требуется доверенность (абз.3 п.1 ст. 1153 ГК РФ, ст.32 ГК РФ).

Источник: https://opekarf.ru/deesposobnost-grazhdan/spravka-o-deesposobnosti

Как происходит проверка дееспособности продавца квартиры

Что такое — проверка дееспособности продавца квартиры? Проверка дееспособности продавца квартиры — это проверка на предмет способности понимать значение своих действий.

Проверка дееспособности продавца квартиры — специфическое понятие: по большому счету проверяется не сама дееспособность, а отсутствие признаков недееспособности, которые впоследствии могут повлечь признание сделки с недвижимостью купли продажи квартиры недействительной.

Под дееспособностью понимается способность гражданина самостоятельно совершать сделки. Все граждане, достигшие 18 лет обладают полной дееспособностью, такие собственники по общему правилу вправе самостоятельно совершать сделки с принадлежащей им недвижимостью. Не достижение собственником квартиры 18 лет однозначно требует получение согласия органа опеки и попечительства.

Если будет доказано, что вполне дееспособное лицо на момент сделки купли продажи квартиры не понимало значение своих действий или не могло руководить ими, то такую сделку признают недействительной. Даже если продавца впоследствии признают недееспособным, то сделка может быть признана недействительной.

Только по официальным данным Росстата, на 1000 человек населения в среднем ежегодно около 16 человек впервые заболевают нервными болезнями, соответственно, в абсолютном значении количество таких лиц растет, и риски признания сделок купли продажи квартиры недействительными по указанному основанию увеличивается.

Проверка дееспособности продавца квартиры — запрос справок

В связи с этим разумна проверка дееспособности продавца квартиры — покупателю квартиры рекомендуется у всех собственников запрашивать справки о том, что данные лица по месту жительства не состоят на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере.

Проверка дееспособности продавца квартиры при запросе справки все равно не является полной. Проблема в том, что диспансеров много и продавец квартиры может принести справку из диспансера, не являющегося государственным или не обслуживающего район проживания продавца.

Такая справка или отсутствие в принципе желания продавца дать такую справку является тревожным для покупателя звонком.

В этом случае рекомендуется уточнить причину отсутствия такой справки из «официального» диспансера и при любых сомнениях убедить предоставить справку из местного диспансера либо отказаться от сделки покупки квартиры.

Однако проверка дееспособности продавца квартиры по таким справкам, даже при полном предоставлении их —  панацеей не является.

На практике был случай, когда продавец — на вид вполне адекватная женщина 50-ти лет — состояла на учете у психиатра в диспансере по месту жительства ее родственников, которые жили и другом городе и ухаживали за ней.

После того как женщина по неизвестным причинам подарила квартиру риэлтору, тот продал ее. Проверка дееспособности продавца квартиры и всех недавних собственников жилья не производилась покупателем квартиры. Это была его фатальная ошибка.

 Родственники смогли доказать в суде, что уже на момент дарения квартиры, ее собственница не понимала значения поступков и у нее, как у душевнобольной, отсутствовала воля на продажу квартиры.

Проверка дееспособности продавца квартиры и согласие продавца на проверку

Риэлторы продавца часто говорят, что клиент не захочет или не обязан предоставлять такие справки. Действительно, продавец не обязан получать такие справки, и для Росреестра данные справки не нужны.

Более того, продавцу придется самостоятельно поехать в диспансер для получения справки, поскольку этого не может сделать риэлтор по доверенности.

Однако практика в связи с очевидной актуальностью давно признала запрос данных документов «нормальным», и добросовестный продавец не должен отказаться от их предоставления.

Отметим, что вместо данных справок могут быть представлены:

1. водительские права,
2. разрешение на ношение оружия,

для получения которых лицо проходит соответствующую проверку у психиатра.

Проверка дееспособности продавца квартиры может натолкнуться на непонимание. Порой риэлторы в обоснование отказа в представлении справок из ПНД НД ссылаются на то, что сведения о здоровье продавца относятся к врачебной тайне, или же что врачи не выдают такую справку для продажи квартиры.

Действительно, сведения о наличии у гражданина психического расстройства, о фактах обращения за психиатрической помощью и о лечении в учреждении, оказывающем такую помощь, а также другие сведения о состоянии здоровья гражданина являются врачебной тайной и отнесены к сведениям конфеденциального характера.

Допускается предоставление сведений о состоянии психического здоровья гражданина по требованию, но лишь в случаях, установленных федеральными законами. По указанной причине и ряд врачей отказываются выдавать подобную справку, поскольку для покупки квартиры получение данных о психическом состоянии человека законом не предусмотрено.

Проверка дееспособности продавца квартиры при ее покупке важна для покупателя — как покупателю оценить дееспособность физического лица?

Практика показывает, что проверка дееспособности продавца квартиры даже наличие справок, водительских прав или удостоверения дееспособности нотариусом все же не страхует покупателя на 100 %.

При суде о признании человека недееспособным, судья делает выбор по собственному убеждению и медицинским показателям, признать ли лицо не дееспособным, в том числе не способным понимать значение своих действий на дату сделки.

Однако проверка дееспособности продавца квартиры и наличие справок является все же определенной гарантией, что продавец дееспособен.

Проверка дееспособности продавца квартиры и интуиция покупателя

Помимо документов, не стоит забывать и о личном мнении о продавце квартиры. Такое мнение порой может лучше всяких справок подсказать, что сделку с продавцом заключать не следует.

Например, убедитесь, что продавец понимает, что он продает квартиру, что на него не оказывается воздействие, что он заключает сделку не вследствие тяжелых жизненных обстоятельств, что у него не было травм головы, тяжелых болезней.

О многом может свидетельствовать частое нетрезвое состояние продавца, заторможенность реакций, неадекватность. Возможно продавца намеренно вводят в такое состояние, давая алкоголь, наркотики, сильнодействующие лекарства, чтобы заставить продать квартиру и отнять у того деньги либо в дальнейшем оспорить сделку по «пороку воли».

При определенных травмах головы продавец может быть признан впоследствии недееспособным, а на момент сделки — не способным понимать значение своих действий. Это также повлечет недействительность сделки.

Проверка дееспособности продавца квартиры с особым вниманием должна проводиться, если продавец — пожилой человек, который продаёт квартиру под влиянием родственников, фактически не понимая существа своих действий. Именно такие сделки успешно оспариваются другими родственниками.

Проверка дееспособности продавца квартиры даст понимание — целесообразно ли отказаться от сделки либо застраховать риск потери права собственности.

Задайте ваш вопрос юристу по недвижимости +7 812 904-34-26

Юрист по недвижимости перезвонит вам в ближайшее время и проконсультирует!

+7 921 904-34-26 Юрист по недвижимости в Санкт-Петербурге

Источник: http://laww.ru/proverka-deesposobnoti-prodavca.php