Как Продать Квартиру Подаренную Несовершеннолетнему Ребенку

Продажа квартиры принадлежащей несовершеннолетнему ребенку – правовые особенности

Продажа квартиры принадлежащей несовершеннолетнему ребенку, процедура достаточно непростая. К данной форме сделок законодательство предъявляет определенные требования, которые мы рассмотрим подробней.

Если перед вами стоит необходимость реализовать недвижимое имущество, где прописан или законный собственник квартиры несовершеннолетний ребенок, будьте готовы, что вам придется посетить государственные органы опеки и попечительства.

ВАЖНО

Ключевым моментом продажи квартиры принадлежащей несовершеннолетнему ребенку является обязательное согласие на продажу органов опеки и попечительства.

Такие особенности сделки с недвижимостью, прежде всего, связаны с тем, что действующее законодательство несколько ограничивает дееспособность лиц, не достигших совершеннолетия.

ЮРИДИЧЕСКАЯ СПРАВКА

Дееспособностью признается способность каждого человека осуществлять и приобретать гражданские права и обязанности. Статья 60 Конституции РФ определяет, что полная дееспособность лица наступает по достижении совершеннолетия.

Кроме того нормы законы предусматривают, что лицам не достигшим совершеннолетия допустимо совершать только незначительные бытовые сделки.

Законодательство допускает, что дети старше 14 лет могут принимать самостоятельное участие в различных гражданских сделках и имеют право подписи официальных документов, но только с письменного согласия определенных нормами права представителей.

В качестве законных представителей могут выступать следующие лица:

• Родители несовершеннолетнего лица;
• Лица, официально усыновившие ребенка;
• Детские опекуны и попечители.

Продажа квартиры принадлежащей несовершеннолетнему

Не зависимо от того принадлежит ли квартира ребенку полностью или ее определенная доля, алгоритм реализации такой недвижимости будет неизменным.

Чтобы продать квартиру или долю несовершеннолетнего собственника, вам понадобится письменное соглашение-одобрение законных представителей.

В свою очередь законные представители дает такое одобрение только после согласования с органами опеки и попечительства.

Продажа квартиры, которая принадлежит несовершеннолетнему предполагает подготовку и передачу в органы опеки и попечительства определенного пакета документов, в частности это:

• Документы, удостоверяющие личности всех участников сделки с недвижимостью;
• Правоустанавливающая документация на объект купли-продажи;
• Выписка государственных регистрирующих органов (БТИ);
• Копии домовой книги;
• В случаях, когда несовершеннолетний собственник не прописан в квартире, понадобиться выписка о регистрации по месту жительства.

Органы опеки и попечительства

После подачи документов, органы опеки и попечительства принимают свое решение и передают документы для рассмотрения на муниципальной комиссии. Затем руководитель муниципалитета подписывает соответствующее распоряжение, в котором отражаются условия и требования к совершаемой сделке.

Необходимо отметить, что все решения принимаемые органами опеки и попечительства должны быть мотивированны и обоснованы нормами права. При сделках с недвижимостью, в которых принимают участие лица, не достигшие совершеннолетия, обязательно учитываются требования статьи 292 ГК РФ.

В частности, несовершеннолетний ребенок, должен быть обеспечен равноценным жильем взамен реализуемого. При долевой собственности, ему должна быть выделена равноценная доля в жилом помещении.

Таким образом, любая сделка с недвижимостью, где принимают участие дети, носит альтернативный характер.

В свою очередь главным требованием для органов опеки и попечительства является защита законных прав и интересов несовершеннолетних участников сделки.Только при соблюдении таких условий допустимо соглашение на реализацию недвижимого имущества.

Все вышеизложенное равно применимо и в ситуациях, когда в реализуемой квартире проживает несовершеннолетнее лицо, потерявшее родителей и находящееся под опекой законных представителей или усыновителей.

Продажа квартиры принадлежащей несовершеннолетнему- ограничения и особенности

На нашем сайте вы можете посмотреть договор купли продажи квартиры с долей несовершеннолетнего  и скачать его при необходимости.

Но нормы права предусматривают некоторые особенности и ограничения на сделки с недвижимым имуществом с участием несовершеннолетних лиц:

• Недопустимо совершение сделок между попечителями или опекунами с подопечными. Например, недопустим выкуп квартиры у несовершеннолетнего ребенка, либо продажи ему недвижимости. Вместе с тем, законные представители или родители имеют право на безвозмездную передачу имущества ребенку;
• Любая сделка совершенная лицом, не достигшим 14-ти летнего возраста, признается ничтожной. Однако если такая сделка совершена для защиты прав и интересов несовершеннолетнего, она может быть признана судебными органами действительной;
• Судебные органы могут признать сделку недействительной, если она была совершена с нарушением действующего законодательства, либо не было получено письменное согласие уполномоченных лиц (родителей, опекунов и попечителей);
• Родители не имеют прав собственности на недвижимость принадлежащую ребенку, в свою очередь дети не имеют таких прав на имущество родителей;
• Для передачи имущества принадлежащего несовершеннолетнему лицу в аренду, обязательно письменное согласие органов опеки и попечительства.

Сделки с приватизированным имуществом и договор дарения

Реализация приватизированной недвижимости, где на момент приватизации был зарегистрирован несовершеннолетний ребенок, также предусматривает обязательное согласие органов опеки и попечительства. При этом все члены семьи получают равнозначные доли в приватизированном имуществе.

Допустим обмен приватизированной квартиры на равноценное по площади и условиям проживания недвижимое имущество. При этом доля ребенка во вновь приобретаемой квартире не может быть меньше доли в реализованном имуществе. В случаях, когда квадратура приобретаемой квартиры сравнительно меньше реализуемой, доля несовершеннолетнего лица должна быть увеличена пропорционально прежней доли.

Законодательство допускает возможность дарения выделенной доли или всей квартиры лицам, не достигшим совершеннолетия. Главным отличием здесь является тот факт, что от имени ребенка договор дарения подписывается законным представителем, который и дает согласие на принятие дара.

Отвечает специалист.

Источник: https://mestoprozhivaniya.ru/prodazha-kvartiry-s-nesovershetnim/

Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка в 2020 году

Действующим законодательством установлено четкое правило – продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка можно только с разрешения органов опеки и попечительства. Данное требование не делает совершение сделки невозможным, но влечет определенные трудности при ее совершении. Какие этапы придется пройти законному представителю ребенка, мы расскажем в нашей статье.

Можно ли родителям продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка

В соответствии со статьей 37 ГК РФ все сделки с имуществом несовершеннолетних, в том числе недвижимым, можно совершать, только получив одобрение органов опеки и попечительства. Нормы данной статьи распространяются на всех законных представителей детей (родителей, опекунов, попечителей).

Случаи, при которых возможна продажа жилого помещения, собственником или сособственником которого является ребенок, регламентированы статьей 20 Федерального Закона № 48 «Об опеке и попечительстве»:

• обращение взыскания на имущество;
• продажа жилья в связи с переменой места жительства;
• заключение договора мены или ренты в целях получения выгоды для несовершеннолетнего.

С какого возраста ребенок может продать свою долю

Распорядиться своим недвижимым имуществом ребенок может в случае получения полной дееспособности в результате следующих действий:

• при трудоустройстве несовершеннолетнего по достижении им возраста 16 лет он может быть эмансипирован (ст. 27 ГК РФ);
• при вступлении в брак до совершеннолетия в предусмотренных законом случаях (ст. 21 ГК РФ).

Интересы ребенка в возврате до 13 лет представляют его законные представители без специальных полномочий. Его участие при совершении сделки не требуется. С 14 лет сделка купли-продажи совершается несовершеннолетним при наличии письменного согласия его законных представителей.

Согласие органа опеки

Функции органа опеки и попечительства исполняет, как правило, администрация муниципального образования (отдел опеки).

Для получения согласия на продажу квартиры необходимо обратиться в отдел опеки по месту постоянного или временного проживания ребенка. Факт его проживания в конкретном населенном пункте (районе) должен быть подтвержден постоянной или временной регистрацией.

Продажа детской доли может быть обусловлена желанием родителей улучшить жилищные условия семьи и приобрести большую жилплощадь, либо по вынужденным обстоятельствам (например, раздел имущества, переезд в другой регион в связи с состоянием здоровья ребенка).

Каждая сделка по продаже имущества несовершеннолетнего индивидуальна, поэтому для получения разрешения законному представителю необходимо:

1. Получить консультацию специалиста отдела опеки в целях уточнения необходимого перечня документов в зависимости от конкретных условий сделки и требований законодательства субъекта РФ.
2. Подготовить пакет документов.
3. Подать заявление о выдаче предварительного разрешения.
4. Получить результат обращения.

В зависимости от целей сделки, денежные средства от продажи доли ребенка могут быть сразу направлены на покупку другого жилья.

В этом случае в отдел опеки необходимо представить предварительный договор купли-продажи и все документы на отчуждаемое и приобретаемое жилье. По этим документам специалист сможет оценить соблюдение интересов ребенка при совершении сделки.

Если последующая покупка жилья совершаться не будет либо планируется его приобретение в другом регионе, то деньги от продажи зачисляются на банковский счет ребенка.

Для получения разрешения родителям необходимо предоставить документы:

• паспорта законных представителей;
• свидетельство о рождении/ паспорт ребенка;
• заявление на выдачу разрешения;
• документ, подтверждающий полномочия опекуна (попечителя), приемного родителя;
• предварительный договор купли продажи и правоустанавливающие документы на отчуждаемое и приобретаемое жилье;
• реквизиты счета ребенка для перечисления средств.

Внимание! Разрешение или мотивированный отказ орган опеки должен выдать не позднее 15 дней с момента подачи заявления о предоставлении разрешения (п. 3 ст. 21 Закона № 48) в виде муниципального правового акта (приказ, распоряжение, постановление).

Согласие отца

Оба родителя являются полноценными законными представителями ребенка, даже если их брак расторгнут и несовершеннолетний проживает с одним из родителей.

Таким образом, заявление должно быть подано от обоих родителей либо отдельно проживающий родитель (например, в другом городе) направляет нотариально заверенное заявление о разрешении на продажу детской доли.

Если второй родитель отсутствует, этот факт должен быть подтвержден одним из документов:

• свидетельство о рождении ребенка с отсутствующей информацией об отце;
• справка Ф25 о том, что сведения об отце внесены со слов матери;
• свидетельство о смерти родителя;
• решение суда о лишении родительских прав;
• решение суда о признании безвестно отсутствующим либо умершим.

Отсутствие заявления второго родителя может быть основанием для отказа в выдаче разрешения на совершения сделки.

Продажа квартиры с долями, принадлежащим детям

Для совершения сделки купли-продажи законным представителям ребенка необходимо соблюсти следующий алгоритм действий:

• заключить предварительный договор купли-продажи (при одновременной покупке также предварительный договор на приобретаемое жилье);
• получить разрешение органа опеки и попечительства;
• заключить основной договор;
• заверить договор у нотариуса;
• зарегистрировать переход права собственности на приобретенное жилье либо перечислить средства от продажи на счет ребенка;
• предоставить в орган опеки и попечительства подтверждение соблюдения условий сделки (выписку из ЕГРН или выписку со счета ребенка).

Источник: https://zakonportal.ru/imushhestvo/prodat-kvartiru-s-dolej-nesovershennoletnego-rebenka

Договор дарения квартиры несовершеннолетнему ребенку: 6 главных правил

Гражданин, не достигший 18-ти лет, также, как и любой другой совершеннолетний россиянин, может получить безвозмедно в дар любой подарок, даже такой крупный, как квартира. В то же время несовершеннолетний по закону не имеет всех прав и обязанностей, как взрослый человек, следовательно, договор дарения квартиры несовершеннолетнему составляется с учетом некоторых нюансов.

Итак, как подарить квартиру несовершеннолетнему ребенку?

Дарственная на ребенка: основные плюсы и минусы

Так как ребенок является ограниченно дееспособным, то все решения, имеющие юридические последствия, вместо него принимает его законный представитель: родитель или опекун. Именно он ставит свою подпись на всех документах и действует от имени и в интересах ребенка. Это касается всех случаев, если несовершеннолетнему еще не исполнилось 14 лет.

После этого возраста ребенок получает паспорт и уже может совершать некоторые действия с ведома своего законного представителя. В том числе он может принимать в дар крупное имущество.

Проще говоря, он может расписаться в договоре дарения как одна из сторон, однако его родитель или опекун должны поставить подпись рядом – так они подтверждают, что сделка производится под их контролем, и интересы ребенка нигде не ущемляются.

Что такое дарение и что можно подарить несовершеннолетнему?

Дарение подразумевает безвозмездность сделки, следовательно, даритель не может ничего требовать от ребенка взамен, иначе соглашение может быть легко признано недействительным.

Подарить можно любую недвижимость – жилую или коммерческую, дом или квартиру, целиком или долю в ней. Если объект принадлежит дарителю на правах общей собственности (а не долевой), то ему нужно будет заручиться согласием остальных совладельцев помещения.

Дарение может быть единоличным или коллективным. Например, родители решили подарить доли в квартире своему ребенку. Они могут оформить один договор дарения или два разных – всё зависит от их желания.

Дарение с обременением

На дарение несовершеннолетнему может быть наложено обременение, о чем непременно будет стоять отметка в договоре и в свидетельстве на недвижимость. Т.е. ребенок формально будет владельцем жилплощади, но распорядится ей он сможет только после наступления оговоренного события – например, свадьбы.

По умолчанию квартира считается обремененной до 18-тилетия ребенка – от этого ограничения никак не уйти.

Кроме того, о готовящейся сделки надо будет поставить в известность отдел опеки при муниципалитете. Не лишним будет получить у них разрешение на проведение сделки. Оно готовится в течение 2-3 недель.

Образец договора дарения доли квартиры.

Как оформить дарственную на несовершеннолетнего ребенка?

• паспорт дарителя (им может выступать только совершеннолетний и дееспособный гражданин);
• свидетельство о рождении или паспорт одаряемого;
• кадастровый паспорт с указанием инвентарной стоимости квартиры (оформляется в БТИ);
• при отсутствии инвентарной стоимости – независимая оценка (стоимость квартиры нужна будет для расчета налога на дарение, даже если участники сделки близкие родственники, документ придется подготовить);
• выписка из домовой книги (иногда требуется расширенная выписка);
• справка из ЖЭУ;
• выписка из Росреестра;
• технический паспорт (при наличии, не старше 5 лет);
• согласие совладельцев имущества на дарение;
• разрешение органов опеки;
• разрешение законных представителей ребенка.

• по одному заявлению от сторон;
• договор дарения в количестве трех подлинников;
• квитанцию об оплате госпошлины (1000 рублей, оплачивается родителями одариваемого).

Все документы необходимо будет предоставить в оригинале, но в Регпалату сдаются копии, так что лучше приготовить их заранее. Законный представитель ребенка и даритель должен будут заверить их подлинность собственной рукой.

Особенности заключения договора изложены в главе 28 Гражданского кодекса. Согласно положениям статей 432-444 в дарственной обязательно должны быть указаны следующие сведения:

• в преамбуле – место и время заключения соглашения (указываются город и дата буквами);
• название договора;
• данные дарителя, одаряемого и законного представителя одаряемого: данные паспорта, Ф.И.О., место рождения, место прописки и проживания, контактные телефоны;
• в основной части – данные об объекте дарения: его местонахождение, технические данные (этажность, структура, площадь, количество комнат и т.д.);
• документы, дающие основание владения квартирой;
• указание на отсутствие обременений на квартире;
• стоимость квартиры;
• количество долей, передаваемых в дар;
• в заключении – момент вступления договора в силу (если отсутствует, то им считается момент подписания договора);
• количество копий соглашения и их местонахождение;
• подписи сторон.

Договор нужно заключить в письменном виде, напечатать или написать от руки. В устной форме такие соглашения не заключаются.

Больше информации о том, как составить дарственную на долю в квартире, содержится тут.

Договор дарения квартиры несовершеннолетнему ребенку — примерный образец:

Образец дарственной на несовершеннолетнего ребенка.

Государственная регистрацию договора дарения квартиры несовершеннолетнему ребенку

После составления договора необходимо подойти в Многофункциональный центр предоставления госуслуг населению или напрямую в Регпалату и следовать порядку действий:

• оформить заявление на выдачу нового свидетельства;
• подать заявление вместе с нужной документацией;
• подписать в присутствии регистратора дарственную и сдать ее;
• получить на руки опись изъятых документов;
• узнать, когда будет готово новое свидетельство;
• обратиться в Регпалату с описью и получить обратно на руки всю документацию.

После этого договор дарения квартиры несовершеннолетнему ребенку считается заключенным, и квартира переходит в его руки.

В каком порядке осуществляется государственная регистрация договора куплю-продажи недвижимости в Росреестре, читайте в этой статье.

Уплата налога на дарение

Если стороны не близкие родственники, то получившему недвижимость в дар придется уплатить в пользу государству налог на доход, который равен 13%. Следовательно, ребенок должен заплатить в казну государстве 13% от стоимости приобретаемой в дар квартире, цена на которую должна быть указана в договоре.

Допускается использование для этих целей кадастровой стоимости квартиры, которая намного ниже среднерыночной.

Так как ребенок не имеет собственного заработка, то налог вместо него уплачивают родители или опекуны.

Что необходимо сделать для уплаты налога?

• в срок до 30 апреля текущего налогового периода подать декларацию в ФНС со всеми расчетами;
• получить квитанцию для оплаты налога;
• оплатить налог до 15 июля текущего года;
• предоставить оплаченную квитанцию обратно в налоговую службу.

Если не подать декларацию вовремя или не уплатить налог до крайней даты, то к одариваемому будут применены штрафные санкции, вплоть до ареста.

Близкие родственники налог оплачивать не обязаны, однако до 30 апреля декларацию подать всё же придется – иначе придется платить штраф.

Налог на дарственную квартиру: порядок уплаты и вычета — здесь.

Можно ли отказаться от дарения или оспорить его?

Отказаться от дарения можно одним простым способом: просто не подписывать договор. Однако если такое произошло, а впоследствии родители или опекуны ребенка решили отказаться от дара, то отказаться от договора они могут только одним способом: через суд потребовать признать дарственную недействительной.

Также с аналогичным требованиям могут выступить другие лица, если заключение договора затрагивает их интересы, например, сособственники помещения, у которых не взяли согласия, или наследники дарителя.

Причины для расторжения договора дарения

• несоответствие договора правовым нормам;
• несоблюдение интересов третьих лиц;
• нахождение квартиры под обременением или в залоге;
• злоупотребление доверием дарителя, введение его в заблуждение или принуждение к заключению договора;
• нахождение дарителя в неадекватном состоянии на момент заключения сделки;
• совершение одариваемым преступления в отношении дарителя.

Как оспорить и отменить договор дарения квартиры, вы можете узнать в материалах нашей новой публикации.

Итог

Таким образом, дарение квартиры несовершеннолетнему в целом ничем не отличается от оформления дарения обычному гражданину.

При этом есть существенные нюансы: от имени ребенка действуют родители, нужно разрешение от органов опеки, а также на квартиру будет наложено обременение до совершеннолетия ребенка. В остальном нужно соблюдение общегражданских правовых норм.

Как подарить квартиру несовершеннолетнему ребенку? Смотрите следующее подробное видео:

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже: Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Источник: http://ProNovostroyku.ru/yuridicheskie-voprosy/deti-v-sdelke/dogovor-dareniya-kvartiry-nesovershennoletnemu-rebenku-6-glavny-h-pravil.html

Как продать квартиру с несовершеннолетним ребенком?

Продажа жилого помещения, принадлежащего несовершеннолетнему – сложная и длительная процедура, которая может заставить вас понервничать.

Закон всегда на стороне ребенка, поэтому приняты все меры для того, чтобы обезопасить его от потери имущества.

С одной стороны, это может защитить его от действий нерадивых опекунов, с другой — затянуть сделку или сорвать ее, мешая тем самым улучшить условия проживания всей семьи, включая ребенка.

Процесс продажи квартиры

Процесс купли-продажи состоит из:

1. Обсуждения условий договора и подготовки к сделке.
2. Поиска альтернативного жилья для приобретения, взамен проданного, с теми же или улучшенными условиями и с соблюдением всех требований, иначе органы опеки и попечительства не дают согласие на отчуждение.
3. Подачи заявления в Органы опеки, защищающую права детей не достигших 18 лет, с просьбой выдать официальное разрешение на продажу жилого помещения, принадлежащего ребенку. К заявлению следует приложить все документы продаваемой квартиры и альтернативного жилья, в которое после оформления сделки он переедет.
4. Проверки достоверности информации попечительским органом и рассмотрения заявления.
5. Получения согласия в виде распорядительного акта, подписанного главой местной администрации.
6. Заключения договоров купли-продажи двух объектов, передача в собственность одного из них ребенку.
7. Оповещения попечительской организации о совершенных сделках с приложением документов, подтверждающих, что ребенок стал собственником новой квартиры.

Список документов, которые предоставляются в попечительскую организацию:

1. Удостоверение личности законных представителей (паспорт);
2. Заявления родителей и ребенка, при достижении его 14 лет;
3. Согласие участников сделки, чтобы ребенок стал полноправным участником. Это согласие заверяется в нотариальной конторе.
4. Свидетельство о регистрации брака;
5. Свидетельство о рождении;
6. Характеристики альтернативной квартиры:

• площадь, которая должна быть такого же размера или больше;
• стоимость, размер которой равен стоимости продаваемой жилплощади;
• нахождение объекта, который обязательно должен располагаться в благополучном районе и в непосредственной близости от посещаемого ребенком образовательного учреждения;
• процент износа не должен превышать показателей износа продаваемого жилья.

1. Документы на продаваемый объект, такие как:

• свидетельство о государственной регистрации;
• технический паспорт и справка из Бюро технической инвентаризации о кадастровой стоимости;
• копия лицевого счета;
• архивная выписка из домовой книги;
• подтверждение отсутствия задолженности по квартплате или налогам обоих объектов.

При отчуждении квартиры и приобретении другой в доме, находящимся на стадии строительства, родители обязаны временно прописать ребенка в квартире родственников, к примеру, которая соответствует требованиям опекунских органов.

Если родитель один, то для написания заявления важно наличие:

• статуса матери — одиночки;
• свидетельства о смерти второго родителя;
• подтверждение, что второй опекун лишен прав на ребенка;
• справки о недееспособности второго родителя;
• справки из УВД о том, что второй родитель разыскивается полицией;
• справка о неуплате алиментов.

Получение разрешения попечительской организации занимает много времени, поэтому нелишним будет предупредить об этом будущих покупателей вашей жилой площади и продавца альтернативного жилья.

Разрешение на продажу от органов опеки

Для того чтобы продать жилье, владельцем которого является еще не достигший совершеннолетия ребенок, невозможно без разрешения попечительской организации. Этот орган власти призван соблюдать интересы ребенка и пресекать любые попытки нарушить его права.

Если представители вовремя не оповестили о продаже жилплощади попечительскую организацию, то соглашение между продавцом и покупателем может быть признано незаконным. В случае если альтернативное жилое помещение уступает по условиям проживания продаваемому, попечительский совет также оставляет за собой право отказать в продаже.

Причинами отказа может послужить ветхость, отсутствие прежнего комфорта, нахождение далеко от дошкольного учреждения или школы.

Кто имеет право продавать?

Интересы несовершеннолетнего при продаже квартиры до достижения 14-ти лет представляют его родители или назначенные опекуны. Они наделены правом продавать жилье, имея все необходимые для этого разрешения. Загвоздка только в том, что до продажи квартиры необходимо оповестить попечительскую организацию и получить от нее официальное разрешение.

Родители

Родители, будучи законными опекунами своего несовершеннолетнего ребенка, могут продать квартиру только имея на руках разрешение из отдела опеки.

Бабушка

В случае если бабушка единственный опекун несовершеннолетнего, она может продать квартиру внука. Но для этого также требуется справка от попечительского органа власти.

Опекун

При отсутствии препятствия в виде отказа попечительского органа власти, опекун может продать квартиру ребенка, предварительно найдя альтернативное жилье с теми же или лучшими условиями проживания.

Мать (без отца)

Мать может продать жилье несовершеннолетнего только при наличии разрешения законного отца и местного органа опеки и попечительства. Без одного из разрешений сделка будет признана незаконной.

Может ли несовершеннолетний продать свою квартиру?

Ребенок приобретает статус дееспособного человека только по достижении 18 лет. Совершеннолетие дает ему право на любого рода сделки, но до этого времени все сделки за него осуществляются законными опекунами.

Как правило, несовершеннолетний может продать свою квартиру только с разрешения опекунов, а также попечительской организации, но только если ребенок признан недееспособным.

Однако если ему уже исполнилось 16 лет и он состоит в браке, работает на основании трудового договора или занимается предпринимательской деятельностью, то по закону признается дееспособным членом общества.

Соответственно и разрешения ему больше не требуется. С этого момента он способен делать со своим имуществом что пожелает.

Как продать квартиру подаренную несовершеннолетнему?

При продаже жилого помещения ребенка, подаренной ему, необходимо учесть два важных момента:

1. Продажа невозможна если нет разрешения из попечительских органов.
2. Если ребенок достиг 14-ти лет, никто не вправе продавать жилье, без его согласия.

Если ребенку еще нет 14-ти лет, то процедура продажи подаренной квартиры не отличается от стандартной продажи жилого помещения, принадлежащего несовершеннолетнему. В этом случае достаточно собрать все необходимые документы и получить разрешение от попечительской организации.

Как продать квартиру если прописан несовершеннолетний?

Быть владельцем жилого помещения и просто иметь в нем регистрацию – не одно и то же.

Если у несовершеннолетнего нет прав на жилье, согласно статье 20 Конституции Российской Федерации «Место жительства гражданина» ребенок просто так не может быть выписан.

Если он не достиг четырнадцати лет, то его обязаны прописать там же где прописаны законные опекуны. Поэтому перед сделкой необходимо прописать его в другой квартире с теми же или улучшенными условиями проживания, иначе отдел опеки имеет полное право отказать в выписке.

Риски сделки

Самой рискованной и встречающейся на каждом шагу сделкой является купля-продажа квартиры, где собственниками выступают дети, не достигшие 18-го возраста. Законодательство имеет свои погрешности и в этом вопросе очень много пробелов, а также подводных камней, которые могут обернуться как против продающего, так и против приобретающего.

Сделки с недвижимостью несовершеннолетних детей находятся под неусыпным контролем попечительских органов власти и регламентируются следующими нормативными документами:

1. Конституцией.
2. Семейным, гражданским и жилищным кодексом (ФЗ № 51 от 30 ноября 1994 г., ФЗ № 223 от 29 декабря 1995 г., ФЗ № 188 от 29 декабря 2004 г.).
3. Федеральным законом № 48 «Об опеке и попечительстве» от 24 апреля 2008г.
4. Федеральным законом № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской федерации» от 4 июля 1991 года.
5. Другими актами.

Вышеуказанные документы наделяют несовершеннолетнего теми же правами, как и у любого взрослого человека с поправкой на то, что без участия родителей или опекунов он в силу своего детского возраста и определенного законом статуса недееспособного человека осуществлять какие-либо сделки не может.

Любая сделка без участия органов опеки незаконна, поэтому ее не сможет заверить нотариус, а государство не признает правомерной. Опротестовать такой договор в суде не сложная процедура, особенно если условия проживания ребенка ухудшились, и не соответствуют установленным нормам.

Подход в каждой сделке при продаже недвижимости ребенка индивидуален и требует тщательной проработки. Самые распространенные ситуации:

1. Жилье приватизировано, а в соответствующем приватизационном листе прописаны все члены семьи, в том числе и дети.
2. Жилая площадь приватизирована, но дети в приватизационном листе не прописаны, являясь при этом собственниками.
3. Дети являться владельцами жилья на основании договора обмена, дарения, наследования или купли-продажи.
4. Недвижимость досталась ребенку по наследству. Подтверждающий документ – свидетельство о праве на наследство.
5. Ребенок не является собственником, но при этом имеет регистрацию в продаваемой недвижимости.

Но, несмотря на строгость закона, практика показывает, что существуют так называемые лазейки, благодаря которым покупка альтернативного жилья не требуется. К ним относится:

1. Переезд из России всей семьей.
2. Переезд в другой город с перечислением вырученных за покупку средств на личный расчетный счет несовершеннолетнего.
3. Приобретение еще недостроенной квартиры, но практически готового дома. На период строительства ребенка необходимо временно куда-нибудь прописать.

Помимо этого, возможны ситуации, когда взамен проданной квартиры приобретается жилье поскромнее и с худшими условиями. Для этого должны быть веские основания, такие как:

• серьезное заболевание ребенка, требующее дорогостоящего лечения;
• необходимость смены места жительства, связанная с плохим самочувствием ребенка в месте проживания;
• переезд поближе к образовательному учреждению ребенка.

Родителям детей, с серьезными заболеваниями обязаны предоставить все имеющиеся медицинские справки, подтверждающие факт болезни.

Однако и здесь не исключены проблемы, если попечительская организация посчитают, что нарушены права ребенка. Поэтому лучше внимательнее отнестись к сделкам, где якобы не требуется разрешение попечительской организации.

Чтобы избежать рисков приобретая недвижимость, важно следующее:

1. Проверить наличие маленьких детей у семьи, продающей вам жилое помещение в собственность. Эта информация содержится в выписке из Единого государственного реестра.
2. Выяснить в органах опеки не лишены ли родительских прав опекуны ребенка, не состоят ли они на учете. Приобретая квартиру у неблагополучной семьи важно учесть все детали либо отказаться от такой сделки, так как впоследствии договор могут признан недействительным.
3. Уточнить приватизирована ли квартира. Если да, то дети — полноправные собственники с обозначенной долей квартиры.
4. Не полагаться на обещания продавцов о получении справки из опеки после совершения сделки.
5. Проверять подлинность справки из органов опеки и попечительства, направив письменный запрос о подтверждении разрешения. В течение 30 дней ответ будет получен и только после этого рекомендуется соглашаться на сделку.
6. Проверить достоверность информации об опекунах. Родители могут быть лишены прав на ребенка и в этой связи назначается новый опекун. Подпись человека не являющегося законным представителем ребенка недействительна и такая сделка будет без труда аннулирована в судебном порядке.
7. Выписка из Единого государственного реестра об отсутствии арестов на квартиру. Благодаря выписке можно выяснить как часто она перепродавалась.

Препятствий при заключении сделок, в которых участвуют не достигшие совершеннолетия дети великое множество. Поэтому, чтобы не быть вовлеченным в мошенническую схему при покупке квартиры ребенка, важно внимательно отнестись к каждой детали либо поискать для приобретения другое жилое помещение.

Источник: https://Oformovich.ru/kvartira/kak-prodat-kvartiru-s-nesovershennoletnim-rebenkom.html

Как продать квартиру если дарственная на ребенка?

Можно ли продать дарственную квартиру в 2019 году, не нарушая законодательство России, если у нынешнего собственника возникло такое желание и как провести сделку с минимальными финансовыми и временными затратами – эти два вопроса всё чаще появляются в х к статьям рубрики о договоре дарения на сайте «Юридическая Скорая».

Законодательная база

Как Вы знаете, для дарственной на квартиру или любую другой недвижимости характерны следующие особенности:

1. полная безвозмездность сделки;
2. обоюдное согласие сторон (то есть, одариваемая сторона должна подтвердить своё желание принять в дар объект, который ей желает передать даритель);
3. в результате оформления и регистрации договора имущество одаряемого увеличивается, а дарителя – уменьшается.

Согласно действующему законодательству Российской Федерации, собственник право на недвижимость которого было подтверждено в соответствии с установленными на момент регистрации законам обладает правом распоряжаться квартирой, домом, дачей или иным аналогичным объектом, в том числе и:

СПРОСИТЬ ЮРИСТА — БЫСТРЕЕ чем читать! ПОЛУЧИ БЕСПЛАТНУЮ КОНСУЛЬТАЦИЮ пока остальные за это ПЛАТЯТ!

• сдавать в аренду;
• передавать в дар;
• осуществлять его реализацию.

Исходя из практики наших юристов, желание нового хозяина квартиры продать её – вполне осуществимо при условии отсутствия в ней прежних жильцов. Таким образом, новый владелец в процессе продажи может столкнуться с определёнными проблемами.

Например, дарящая сторона, представленная в договоре в роли единственного собственника жилплощади, заключила дарственную, не спросив разрешения и не поставив в известность граждан, которые проживают в данный момент в квартире.

При этом, договор дарения может быть оформлен как на всё помещение, так и на его долю, которая принадлежит дарителю. Однако, практически невозможно найти покупателя на дарственную жилплощадь, на которой проживают прописанные в ней граждане.

В нашей стране в роли дарителя, как правило, выступают пожилые люди, которые желают без лишней суеты и затрат передать жильё родственникам, плохо разбираясь в постоянно изменяющихся законах, не осознавая полностью последствий своего поступка.

Многие из них совершают сделку, ошибочно полагаясь на добросовестность близких, будучи уверенными, что им позволят и дальше проживать в квартире. Более подробно о проблеме и её решении мы расписали в нашей прошлой записи о дарственной на квартиру после смерти дарителя.

Обязательно ознакомьтесь.

В самом содержании договора дарения может присутствовать пункт, оговаривающий право проживания дарителя в квартире. Однако, это спорный момент, так как основной особенностью дарственной, отличающей её от других типов отчуждения имущества – она должна быть безвозмездна, а при заключении сделки не должно быть поставлено ни одно условие.

Можно ли продать квартиру, полученную по дарственной в 2019 году в том случае, если в ней живёт родственник? Согласно законодательству РФ – можно. Юристы утверждают, что взрослый человек самостоятельно должен думать о последствиях, отдавая отчёт своим действиям, которые могут привести его к той или иной ситуации.

При этом, дарственная может быть расторгнута по инициативе дарящего лица, если после сделки он понимает, что его условия жизни могут значительно ухудшится в результате передачи квартиры. Договор расторгается в судебном порядке, а в качестве основания служит факт ухудшения условий жизни дарителя.

Когда можно продать квартиру после дарения при жизни дарителя

Согласно действующему законодательству РФ, договор дарения квартиры при жизни дарителя должен быть обязательно зарегистрирован в Россреестре, после чего новый собственник должен заняться оформлением прав собственности на неё по установленным правилам. В целом, процедура выглядит так:

1. гражданин собирает необходимый пакет документов;
2. обращается в местное отделение Россреестра;
3. передаёт документы специалисту органа и получает свидетельство, которое подтверждает его право собственности.

При этом, оформление права собственности сотрудниками Россреестра, по закону, должно уложиться в трёхмесячный срок.

Стоит отметить, что в 2019 году свидетельства о регистрации уже не выдаются на руки, а вместо этого документа новому собственнику будет выдана выписка из ЕГРН. Также, так как одариваемая сторона получает выгоду, не затрачивая собственные средства, она обязана уплатить налог на подаренную квартиру. Этого можно избежать, если недвижимость передаётся в дар между близкими родственниками.

Учитывая довольно непростую ситуацию в стране, некоторые новые хозяева сразу же задаются вопросом, когда можно продать квартиру после дарения. Юристы сайта «Юридическая Скорая» отвечают:

Дарственная квартира может быть реализована сразу же после получения новым собственником выписки из Единого госреестра!

Однако, прежде чем решиться на такой шаг – стоит узнать больше о налогах, сопровождающих такую продажу. И об этом мы скоро напишем.

Какие документы нужны для продажи дарственной квартиры

При реализации полученного в дар жилья, гражданам следует подготовить типичный для данного типа сделок пакет документов, в который входят:

• паспорта граждан или же любые другие документы, которые могут удостоверять личность;
• кадастровый, а также технический паспорта;
• выписка о праве собственность на недвижимость, полученная в Едином госреестре;
• договор купли-продажи;
• согласие органов опеки и попечительства (только, если среди прописанных лиц присутствуют ФИО несовершеннолетнего ребёнка);
• квитанция об успешной оплате, установленной государственной пошлины.

Помните, что при продаже дарственной квартиры не требуется соглашение супруги или супруга, ведь она выступает в качестве личного, а не общего имущества.

Налог при продаже квартиры, полученной по дарственной

По закону продажа любого объекта недвижимости, в том числе и квартиры, которая полученная по договору дарения, облагается подоходным налогом (далее НДФЛ), составляющим в 2019 году для резидентов РФ 13% от общей суммы сделки и 30% – для нерезидентов.

При этом, какой налог придётся платить новому собственнику квартиры при её реализации – зависит не только от стоимость самого объекта, но и от срока владения данным жильём. Для правильного расчёта НДФЛ гражданину необходимо учитывать 4 фактора:

1. Когда именно новый хозяин получил квартиру. В качестве ориентира должна служить дата 1 февраля 2016 года;
2. На протяжении какого срока новый собственник владеет жилплощадью.

Источник: https://law-03.ru/mozhno-li-prodat-darstvennuju-kvartiru/

Договор дарения квартиры несовершеннолетнему ребенку: 6 главных правил

Гражданин, не достигший 18-ти лет, также, как и любой другой совершеннолетний россиянин, может получить безвозмедно в дар любой подарок, даже такой крупный, как квартира. В то же время несовершеннолетний по закону не имеет всех прав и обязанностей, как взрослый человек, следовательно, договор дарения квартиры несовершеннолетнему составляется с учетом некоторых нюансов.

Итак, как подарить квартиру несовершеннолетнему ребенку?