Как Доказать Что Квартира Сдается в Аренду

Как доказать незаконную сдачу квартиры?

В настоящее время по-прежнему не является редкостью ситуация, когда владелец жилья передает его в пользование за плату, которую не хочет показывать государству и, соответственно, с которой не платит налоги. Вывод «из тени» данных доходов остается актуальной задачей для государства.

Подтверждением тому – многочисленные кампании, проводимые различными органами посредством и «кнута» (об ответственности напоминают, штрафами пугают), и «пряника» (ставку налога снизили, упростили отчетность индивидуальных предпринимателей и прочее).

Тем не менее, проблемы есть – и для государства (как выявить, убедить, заставить?) и для «несознательных» граждан (как не попасться? а если…?).

Логично, что первая задача – установление (или, глядя с другой позиции, сокрытие) факта передачи помещения в пользование другому лицу за деньги. Говоря формальным языком, наличие данного факта говорит о том, что владелец (наймодатель) и временный новый жилец (наниматель) вступили в договор найма (глава 37 Гражданского кодекса РФ).

Как доказать, что квартира сдается в аренду?

Налоговому органу доказать наличие договора, получение денег по нему достаточно трудно, если «договаривающиеся стороны» по взаимному согласию не только не составили соответствующую «бумажку», но и не хотят афишировать такое использование помещения за деньги. Сбор необходимой информации осуществляется налоговыми органами как самостоятельно, так и с привлечением участковых.

Последние из своих «источников» собирают сведения о потенциальных нанимателях на подведомственной территории. Могут для проверки «сигнала» нанести визит. Пускать его за порог или требовать санкции на обыск – другой вопрос. Опытный уполномоченный знает ни один прием разговорить «клиента» мирным способом.

Если факт проживания в квартире «чужих» установлен, далее налоговому органу необходимо собрать доказательства возмездности отношений, т.е. сколько платит наймодателю наниматель. Для этого оба могут быть вызваны для дачи показаний в качестве свидетелей (подп. 12 п. ст. 31, ст. 90 Налогового кодекса РФ, далее – «НК РФ).

А наймодатель – и как подозреваемый, если заведено уголовное дело, например, по ст. 198 Уголовного кодекса РФ («Уклонение от уплаты налогов и (или) сборов с физического лица»). Не стоит забывать – в соответствии с Конституцией России никто не обязан свидетельствовать против себя самого, своего супруга и близких родственников (ст.

51).

При этом расчеты в наймодателями вели сами работники, без удержания налогов; – обиженный наниматель (он же может быть и в статусе «бывший») сообщит о факте найма за деньги.

Желание заставить соблюдать законы может проснуться, в частности, после очередной «индексации» арендной платы.

Однако, если договаривающиеся стороны – наниматель и наймодатель, сохраняют верность слову, несмотря ни на что «нужных» сведений не дают, настаивают на безвозмездности отношений, нет достаточных оснований принудить платить налог ни нанимателя (с условной выгоды от экономии на арендной плате), ни наймодателя (с условной величины невзимаемой платы).

Штрафы и ответственность

Если налоговый орган доказал получение дохода по договору найма, то наймодатель, помимо уплаты суммы налога и пени (соответственно 13% от общей суммы годовой арендной платы минимум за три последних года и 1/300 ставки рефинансирования от неуплаченной суммы налога за каждый день просрочки), будет, скорее всего, привлечен к ответственности в виде уплаты штрафа (20% от неуплаченной суммы налога).

Как легализовать доходы от сдачи имущества в аренду

В случае, если наймодатель самостоятельно собирается легализовать свои отношения с нанимателем, а главное – получаемые доходы, то возможны варианты.

Во-первых, можно в качестве обычного физического лица подать налоговую декларацию до 30 апреля года (к слову, это вопрос можно поручить нам), в которой указывается доходы за предыдущий год.

Договор найма может и не прилагаться.

Налоговый орган по результатам проверки может его запросить дополнительно, равно как и вызвать для дачи показаний (по сути для подтверждения задекларированных сумм) нанимателя.

Здесь следует указать на риск квалификации налоговым органом дохода от аренды как «предпринимательского».

Такое возможно, если извлечение дохода носит, среди прочего, длительный систематический характер, а деятельность отвечает признакам предпринимательства (предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ, ст. 2 Гражданского кодекса РФ). Отсутствие формальной регистрации не может служить основанием освобождения от ответственности за неисполнение «предпринимательских» обязанностей по уплате авансовых платежей и представлению деклараций.

Во-вторых, наймодатель может зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя.

При этом можно применять упрощенную систему налогообложения, предусматривающую, в частности, ставку налога в размере 6% либо использовать патентную систему налогообложения.

Безусловно, статус ИП обязывает к исполнению и некоторых административно-бумажных процедур, и несению дополнительных расходов (например, уплата взносов в Пенсионный фонд РФ).

Наймодатель, уплачивающий с доходов от аренды все налоги и сборы, естественно, стремится компенсировать соответствующие издержки путем соразмерного увеличения арендной платы. Особенно сильно такое желание при выходе «из тени». Видимо, далеко не все наниматели согласятся полностью профинансировать планы своего контрагента по легализации его доходов.»

Задать вопрос, обратиться за помощью к специалистам нашей компании Вы можете по телефонам и электронной почте, указанным в разделе Контакты

Источник: https://shedevr-24.ru/prochee/kak-dokazat-nezakonnuju-sdachu-kvarti.html

Как доказать что квартира сдается в аренду?

• 1 Ответственность за незаконную сдачу квартиры в аренду
• 2 Как доказать мошенничества аренде квартиры
• 3 Как доказать что квартира сдается в аренду
• 4 Юридические новости —

Владельцы жилья, особенно в крупных городах, могут спокойно жить на деньги, вырученные от аренды жилья. Но всегда нужно помнить о своей ответственности, так как подобный бизнес должен выполняться в рамках закона.

За незаконную сдачу квартиры в аренду ответственность может быть и уголовной, и административной. Есть несколько факторов, которые делают аренду жилья незаконной. Нельзя отбрасывать и мнение соседей – им может доставлять неудобства подобный вид бизнес-деятельности.

Чтобы разрешить ситуацию в свою сторону, нужно понимать способы доказательства незаконной сдачи помещения.

Что нужно понимать под незаконной арендой

Если заглянуть в законодательство, то окажется, что такого термина просто не существует. И если в официальных документах будет использоваться подобное выражение, то оно не будет иметь силы.

Незаконная сдача жилья в аренду является некорректным термином, ведь владелец жилья может делать с ним любые действия. Подразумевается продажа, дарение, сдача в аренду и прочее. Чтобы была возможность привлечь человека к ответственности, нужно искать нарушения при сдаче жилья Основным нарушением может являться предоставление жилья без оформления сделки.

Законодательство говорит о том, что сдача квадратных метров трактуется как бизнес, соответственно, эта деятельность должна строго регламентироваться и облагаться налогами.

Права, как и обязанности, применяются к обеим сторонам договора.

Гражданин, который снимает жилье на время, должен встать на учет по указанному в договоре адресу. Если же квартира будет сдаваться без оформления договора, а съемщик не встал на учет, то нарушителями закона будут выступать оба гражданина.

Сдачу квартиры в аренду нужно узаконить оформлением договора

Способы обнаружения незаконной сдачи жилья

Полностью действенного способа обнаружения незаконной аренды нет. Но есть несколько косвенных признаков того, что были нарушения со стороны владельца квартиры или арендатора.

Если в помещение ежедневно въезжают все новые и новые жители, или же они меняются довольно часто, то, скорее всего, договор найма не оформляется. Или в квартире проживают иностранные граждане.

Это все равно только косвенные признаки нарушения законодательства – важно доказать, что сдача квартиры в аренду является нелегальной.

Хорошо, когда сам арендатор подал жалобу, ведь представители налоговых органов достаточно оперативно отреагируют на нее. На практике же арендатору невыгодно подавать жалобу на гражданина, который предоставляет ему жилье.

Обратиться с подобной жалобой могут и соседи, что станет причиной проведения проверки. Результаты этой проверки покажут, происходит ли сдача помещения в принципе, и если это так, то является ли сделка законной.

Если же в квартире проживают мигранты, то это повод обратиться в органы.

После проведения нужных процедур, полиция отдает материалы дела в налоговую, которая и будет заниматься привлечением виновных лиц к понесению наказания за свои поступки.

Что делать, если жилье сдается посуточно

Аренда квадратных метров на сутки чаще всего выполняется для того, чтобы отметить праздник или провести приятный вечер. Это не может понравиться соседям, ведь подобные мероприятия проходят шумно, что нарушает комфорт других жильцов. Если жалоба будет строиться на том, что аренда является посуточной, то нужно доказать это.

Еще до того как обратиться в соответствующие органы, нужно выполнить следующее:

1. Снять на фото или видео факты ежедневного посещения квартиры новыми жильцами.
2. Снять на фото или видео разбирательство с арендатором или владельцем жилья, если до этого дойдет.
3. При каждом нарушении порядка вызывать полицию.

Как только перечисленные материалы будут собраны, можно обращаться в полицию и в налоговую.

Перед подачей жалобы о незаконной сдаче квартиры в аренду, нужно получить доказательства

Незаконная сдача жилья в аренду – куда жаловаться

Наказать гражданина, который ведет свою бизнес-деятельность вразрез действующему законодательству, могут сразу несколько органов. Для начала стоит обратиться в компанию, которая занимается обслуживанием дома.

Указанные организации обязаны принять жалобу, рассмотреть ее и обратиться к владельцу квадратных метров, чтобы проверить обоснованность жалобы. Если это подтвердится, то дальше компания передаст полученные сведения в органы.

Представители управляющей компании могут игнорировать поданную жалобу – это повод обратиться к участковому, который работает на указанной территории. Инспектор будет обязан провести проверку и оповестить о результатах выполненной проверки людей, которые подали обращение.

При отсутствии налоговых выплат в бюджет можно обращаться в подразделение налоговой службы.

Такую жалобу можно составлять как в одиночку, так и коллективно, но главное, чтобы она была отправлена по месту нахождения жилья.

Особенности составления жалобы

Органы просто не примут жалобу, если она будет составлена некорректно. У каждого указанного выше органа есть свой бланк, на котором нужно составлять текст жалобы. Примерное содержание жалобы не сильно отличается в зависимости от органа, и выглядит оно так:

• наименование органа, куда подается жалоба, и полные данные заявителя;
• далее указывается суть поданной жалобы, причем делать упор нужно именно на факты о незаконном проживании. Этот пункт должен быть наиболее подробным;
• все доказательства, затрагивающие незаконное проживание, также нужно прикладывать к жалобе. Это могут быть документы, фото или видео материалы;
• в конце всегда указывается дата оформления жалобы.

Что касается коллективного обращения, то потребуется каждому жильцу дома оставить свои персональные данные вместе с подписью.

Никто, кроме соответствующих органов не может запретить собственнику квартиры сдавать ее в аренду

Можно ли самовольно запретить сдавать помещение без договора аренды

Если дать ответ на вопрос, можно ли сдавать квартиру без договора аренды, то ответ будет отрицательным, но проблема действующего законодательства заключается в отсутствии рычагов воздействия на собственника квартиры. Кроме обращения в соответствующие органы с жалобой, соседи ничего сделать не могут.

Единственные проблемы, которые могут быть принесены жильцами дома – это постоянные обращения в соответствующие органы. Других способов воздействия, в том числе и самовольного запрета на сдачу квадратных метров в аренду, пока нет.

Законодательство постановляет, что лицо, владеющее объектом, может распоряжаться им на свое усмотрение.

При передаче помещения нужно обязательно оформлять договор аренды, также нужно перечислять платежи в пользу государства. Только при невыполнении двух этих условий органы могут применить к собственнику определенные меры.

Какая ответственность может наступить

Вид наказания зависит от того, какой орган будет рассматривать жалобу. Денежный штраф предусматривается налоговым законодательством. Но он будет присужден только в том случае, если ущерб не будет оценен, как крупный – иначе собственник может понести и уголовные наказания.

Про наложение штрафа нужно знать следующее:

1. Штраф назначается, если владелец жилья не получил статус ИП, но все равно занимается сдачей помещения.
2. Арендодатель получил нужный статус, но не вносит платеж в пользу государства. Это наказуемо штрафом.
3. Декларация не была предоставлена в указанный срок – это также становиться причиной наложения денежного штрафа.

Размер этого штрафа зависит от размера неуплаченного налога и может достигать до 40%. Кроме этого, может быть добавлено дополнительно 5% к штрафу, если декларация не будет подана вовремя.
Что касается уголовной ответственности, то она может привести собственника к обязанности выполнения работ, к аресту или даже к временному лишению свободы.

Подобные меры наступают только в крайнем случае, когда нарушение было совершенно в крупном размере. Уголовное наказание, в том или ином виде, применяется тогда, когда доход с аренды составляет более 900 тысяч рублей, а процент неуплаченных налогов с этой суммы превышает порог в 10%. Особо крупный размер применяется к сумме, равной 4,5 млн. рублей.

Если же лицо, которое было признано виновным, погасит все недоимки и штрафы, то оно будет освобождено от ответственности. Освобождение от ответственности позволяет снова сдавать жилье в аренду. До лишения свободы доходит крайне редко, а срок может составлять до трех лет.

Источник: https://schoolshemetovo.com/kak-dokazat-chto-kvartira-sdaetsya-v-arendu/

Достали соседи-квартиранты? Мы знаем куда нужно жаловаться о незаконной сдаче квартиры в аренду

«Интересно, платит ли налоги сосед, сдающий в наем свою квартиру?», — возможно, аналогичный вопрос и возникает в голове у многих, однако наша ментальность чаще оставляет любопытство без ответа. Не принято лезть в чужие дела – это факт. Как факт и то, что в этих обстоятельствах даже самый интеллигентный человек вспоминает «блатную» лексику, что «стучать западло».

Мы не призываем вас к этому! Более того, в определенном смысле считаем это вовсе не плохой чертой населения. Но существуют обстоятельства, при которых все условности, привычки, традиции разлетаются вдребезги, и необходимо срочно воздействовать на владельцев квартиры или квартирантов, т.к. под угрозой находится жизнь и здоровье взрослых и детей.

Когда доказать, что квартира сдается незаконно и арендодатель не платит налоги? Какие существуют механизмы воздействия? Куда и как обращаться по нормам украинского законодательства? Давайте разбираться.

Почему придется жаловаться на сдающих без договора?

«Я дерусь, потому что… дерусь!», — произнес когда-то один из героев Дюма. Существуют люди, которые хотят настучать о нарушениях потому что… хотят. Потому что считают, что борются за справедливость, госбюджет или соблюдение законов. Это их право. Мы не станем акцентировать внимание на таких случаях, просто будем иметь в виду, что они есть.

Среди остальных наиболее распространенных случаев можно выделить:

1. Шум (ремонт, музыка, пьянка и т.д.) у соседей, значительно превышающий допустимые нормы.
2. Антисанитария, причиной которой является арендатор помещения.
3. Финансовые потери от несанкционированного использования общественного имущества или ресурсов.

Каждый из пунктов может привести к довольно неприятным последствиям и требует некоторого пояснения.

Шум

Это, наверное, наиболее сложный пункт. С громким времяпрепровождением соседей сталкивались многие. Праздники, пьянки, скандалы, к сожалению, знакомы почти каждому, а про злой соседский перфоратор в народе давно складывают анекдоты.

Нас интересует нормативная база – что именно нарушается громким отдыхом или другими звуками. Когда жильцы имеют право немного пошуметь, а когда это становится нарушение закона.

Допустимая громкость

Санитарные нормы допустимого шума установлены одноименным документом еще Минздравом СССР в 1984 году и действуют до сих пор (за исключением временных рамок, делящих сутки на дневное и ночное время – об этом далее). Параметры зависят от множества нюансов, но в среднем для жилых помещений уровень звука не должен превышать:

• 45 дБ ночью;
• 55 дБ – в дневное время.

Децибелы, в которых измеряется громкость звука, могут быть учтены специальной аппаратурой. Однако необязательно тратить средства на приобретение прибора. Замерить уровень шума могут приглашенные сотрудники СЭС (подробнее об этих и иных способах борьбы поговорим ниже).

Чтобы определить без приборов превышение уровня шума, можно ориентироваться на следующие примеры:

Уровень шума замеряется в жилом помещении лица, подающего жалобу, а не в месте его источника. Для соответствия звукового уровня параметрам безопасности в месте его производства, инициируется свое разбирательство.

Коротко упомянем, что постоянный шум в 80 – 135 дБ считается угрозой для нормального слуха, 150 дБ – вероятность полной его потери.

День и ночь: временные рамки допусков и исключений

Эти параметры для жилых помещений строго определены статьей 24 Закона «Про забезпечення санітарного та епідемічного благополуччя населення»: с 8:00 до 21:00 действуют дневные параметры, а, соответственно, с 21:00 до 8:00 следующего дня — ночные.

При этом для ночного периода статья определяет и недопустимые источники шума:

• громкое пение;
• крики;
• звуковоспроизводящая аппаратура;
• салюты, фейерверки, пиротехника;
• другие источники шума.

Наверное, можно было обойтись без подобной детализации, но законодателю хотелось уточнить именно бытовой характер звуковых превышений, а под пункт «другие источники» можно подвести любое превышение уровня шума.

Та же статья определяет исключения, когда превышение установленных уровней допустимо: по согласованию всех сторон, при ликвидации аварийных ситуации и/или проведении спасательных работ и др.

Антисанитария

В этой причине все очевидно. Если квартира сдана нерадивым арендаторам, в следствии действий которых места общественного пользования превращены в помойку, это вряд ли положительно отразится на состоянии здоровья всех жильцов.

Антисанитария может быть разведена и в самом жилом помещении, но ее последствия – тараканы, мыши, крысы – станут бичом всего дома. Если вспомнить, что грызуны являются распространителями множества серьезных заболеваний, то такие соседи создают проблемы не только визуальным характеристикам дома, но и прямую угрозы жизни и здоровья взрослым жильцам и их детям. Разве это не повод принять меры?

Несанкционированное использование общих ресурсов

Здесь стоит пояснить, т.к. не все знают, что часть ресурсов, необходимых для проживания, может учитываться общим счетчиком дома или подъезда. Оплата в этом случае пропорциональна числу зарегистрированных в квартире жильцов.

Яркий пример – общедомовой счетчик на газ. Учитывается общий расход, после чего суммарные затраты распределяются по квартирам, в соответствии с числом прописанных. А сколько фактически проживающих, и, следовательно, тратящих газ?

Например, условный Василий прописан в квартире один. Он сдал жилье условному Равшану, который перевез в него жену, десять детей, родителей, брата, свата и еще пол населенного пункта. Затраты газа на приготовление пищи колоссальны, но Равшан оплачивает только долю одного прописанного в квартире Василия. Остальное распределяется на других жильцов.

Повод для мер? На наш взгляд, да.

Куда обращаться и кому пожаловаться на соседей?

Предлагаемая нами последовательность действий условная. Можно следовать данной инструкции, а можно выбрать только некоторые пункты или изменить порядок выполнения, адаптируясь к ситуации. Однако прежде нужно остановиться на рекомендации, что делать нельзя.

Не стоит применять к нарушителям меры физического воздействия! Это может показаться простейшим способом, но, если соседский шум нарушает административное законодательство, то избиение жильцов попадет под уголовное.

В КПЗ возможно и стоит тишина, но вряд ли это то спокойствие, на которое вы рассчитывали.

Итак, какие же меры воздействия на нерадивых хозяев существуют?

Шаг 1. Поговорить с квартирантом

Самый простой способ – попытаться договориться. Сразу скажем, эффективность такого метода невысока, особенно если речь идет о нетрезвых сборищах. Но распределить время проведения ремонтных работ вполне реально.

Шаг 2. Обратиться к владельцу, который сдает квартиру

Если речь идет об арендаторах, то воздействовать на них можно и через владельца. Стоит напомнить ему, что ответственность будет нести и он, а возможно и исключительно он, если наниматель скроется или квартира сдается посуточно.

Здесь эффективность немного выше, но 100% результата не гарантирует ни один метод.

Шаг 3. Заявить в соответствующие органы

В случаях антисанитарии или постоянного превышения уровня шума нужно обращаться в СЭС. Именно эта организация должна зафиксировать нарушения, и передать сведения в правоохранительные органы.

СЭС

Слово «постоянное» в предыдущем абзаце выделено не случайно. СЭС не является службой экстренного реагирования, и воздействовать через нее нужно в случаях систематических нарушений. К примеру, стройка, использование соседского жилья в производственных целях, антисанитария и пр.

Полиция

Если нужна оперативная реакция, происходит обращение в полицию. Нормативная база здесь такая:

1. Уже упомянутая ст. 24 Закона «Об обеспечении санитарной и эпидемиологической безопасности населения» устанавливает временные рамки пониженных норм шума с 21:00 до 8:00 следующего дня.
2. Кодекс об административных правонарушениях в статье 182 устанавливает штрафные санкции за превышение уровня шума в размере 5-15 необлагаемых минимумов для физических лиц. В случае рецидива штраф может быть многократно увеличен, а источник шума конфискован.
3. Фиксация правонарушения по ст. 182 возложено на органы внутренних дел.

Другими словами, при неправомерно возникшем шуме у соседей необходимо вызывать полицию. В качестве первого шага можно пригрозить жильцам этой процедурой, но как показывает практика этот способ действует не всегда либо имеет непродолжительный эффект.

Наш совет: озаботьтесь наличием свидетелей правонарушения, чтобы не быть оштрафованным за ложный вызов.

Еще несколько советов:

• Отказ полиции приехать на вызов – незаконен. Если один звонок не приведет к результатам, повторите попытку, заявив о фиксации разговора и о возможности жалобы на невыполнение органами МВД своих обязанностей.
• Неправомочна и ссылка экстренных служб на участкового. Даже если он будет привлечен к операции, его поиском и задействованием должны заниматься коллеги, а не пострадавшие.

Штрафы, о которых шла речь выше, применяются за каждый случай нарушения тишины, а два и более случая могут рассматриваться как повторное деяние.

Если есть уверенность, что квартира сдается без выплаты владельцем налогов, можно использовать и эту ситуацию. Для начала предупредить (что необязательно), а позже и фактически сообщить о нарушении законодательства в этой сфере.

Какие санкции ждут владельца мы подробно рассмотрели в этом материале. Здесь лишь коротко напомним, что это могут быть штрафы от 25% до 75% от невыплаченного (плюс сами налоги), а в случаях злостных нарушений – уголовная ответственность, предусмотренная ст. 212 Уголовного кодекса.

Как написать и подать жалобу за незаконную сдачу на арендодателя?

На способе использования невыплаты налогов в качестве воздействия на нерадивого арендодателя остановимся более подробно.

После реорганизации в 2014 году Министерства налогов и сборов создана специальная структура – Фискальная служба Украины. Именно она ответственна за пополнение бюджета, а значит и за получение налогов.

Заявить о нарушении можно в эту организацию, в т.ч. и через интернет. Последовательность шагов примерно следующая:

1. Составляется жалоба.
2. В заявлении указываются: наименования учреждения, данные лица, подающего жалобу, адрес и суть претензии.
3. Подать заявление можно лично или через e-mail: zvernennya@sfs.gov.ua.
4. Дождаться реакции. Уточнить статус заявления можно по телефону: +38 (044) 279-79-78.

Скачать бланк заявления о незаконной сдаче жилого помещения

Несколько слов о подаче через электронную почту. Документ должен быть подписан с помощью электронной подписи или это может быть скан-копия собственноручно подписанного документа.

Анонимные заявления не принимаются к рассмотрению. Подача коллективной жалобы, когда подписантами выступают сразу несколько жильцов, юридически имеет ту же силу, но на практике рассматривается более оперативно и тщательно.

Заключение

Борьба за свои права иногда непроста, и может принять довольно причудливые формы. Но нужно понимать, что их нарушение не только вызывает моральные неудобства, но может и прямо оказывать негативное влияние на здоровье.

Сдача квартиры внаем соседями – их полное право, но ее незаконная форма может иметь пагубные последствия и для окружающих жильцов.

Источник: https://moi-prava.com/gp/nedvizhimost/kvartira/arenda-kv/zhaloba-na-nezakonnuyu-sdachu.html

Я иду искать: как налоговая ловит тех, кто сдает квартиру втихаря

Многие владельцы жилья до сих пор уверены, что платить налоги со сдачи его в аренду не обязательно, потому что «никто же не узнает».

Однако налоговые органы с каждым годом наращивают арсенал средств и методов, позволяющих найти хитрых арендодателей и взыскать с них по полной.

Эксперты рассказали сайту «РИА Недвижимость», на чем «палятся» неплательщики, как их находят и что делать, если ты на самом деле ни в чем не виноват.

Маленькие помощники налоговой

Прежде чем предъявлять претензии незадачливому арендодателю, скрывающему доходы, налоговые органы ведут большую работу по поиску «жертвы».

На практике этот процесс практически никогда не выглядит как тотальный поквартирный обход, так что не стоит думать, что если к вам ни разу никто не заходил с вопросами, то и волноваться не о чем.

У налоговых служб разработаны прекрасные алгоритмы работы с самой разной информацией, а главное – большое количество добровольных информаторов.

Практика проведения рейдов для выявления фактов нелегальной сдачи квартир несколько лет назад применялась в регионах, уточняет управляющий партнер юридической фирмы Tax Compliance Михаил Бегунов. Возможно, в ближайшее время данную обязанность на законодательном уровне возложат на управляющие компании, предполагает он.

Разведенные супруги зачастую заинтересованы, чтобы «вывести на чистую воду» бывшего члена семьи, объясняет адвокат, партнер адвокатского бюро Санкт-Петербурга «Торн» Павел Астапенко. Угроза может исходить также от конкурентов или бывших партнеров, если, к примеру, арендодатель занимается бизнесом.

Если жилье досталось по наследству, то таким заинтересованными лицами могут быть не включенные в завещание наследники, продолжает он.

Наконец, источником информации может стать сам арендатор, затаивший обиду на собственника, скажем, за то, что его не зарегистрировали по месту пребывания, или с которого удержали деньги за испорченное имущество, предупреждает адвокат.

Ну и, конечно, всегда работают письма и звонки от иных лиц, добавляет, партнер и руководитель налоговой практики юридической фирмы Five Stones Consulting Екатерина Болдинова.

Недовольные соседи, мстительная бабушка с первого этажа, которая все про всех знает, обычные недоброжелатели могут направить в налоговую инспекцию заявление в свободной форме о том, что вы сдаете квартиру в аренду, минуя уплату налогов.

Аналогичным образом налоговая служба получает информацию от управляющих компаний, которые в дополнение к объективным факторам сдачи квартиры (присутствие в доме ранее незнакомых лиц) могут предоставить информацию о нетипичном и чрезмерном потреблении воды или электроэнергии в потенциально сдаваемом помещении, добавляет заместитель председателя МКА «Центрюрсервис», адвокат Илья Прокофьев.

«Существуют и довольно курьезные случаи, когда сам собственник обращает на свою квартиру внимание, например, путем обращения в суд с целью взыскания задолженности с квартиросъемщика», — отмечает Прокофьев.

Илья Прокофьев

Заместитель председателя МКА «Центрюрсервис»

Кроме того, говорит Астапенко, отличными источниками информации для налоговой служат объявления на сайтах типа «Авито», «Циан» и «Домофонд», а также сайты крупных агентств недвижимости и налоговые проверки риелторов, у которых хранится информация о заключенных при их посредничестве договорах аренды квартир.

Все бдят

Не нужно думать, что налоговая узнает о неплательщиках только благодаря «бдительным гражданам». На самом деле есть множество фактов, которые дают повод заподозрить гражданина в сокрытии доходов.

Во-первых, это информация от участковых, которые обычно неплохо знают, кто и где живет, кто сдает недвижимость, объясняет партнер юридической фирмы Five Stones Consulting Ксения Казакова. Во-вторых, информацию из банка.

Если раз в месяц на карточку человека поступает примерно одна и та же сумма, и это не 3-5 тысяч рублей, налоговый орган может вызвать получателя денег на беседу, чтобы выяснить происхождение этих средств, говорит она.

Данные от самого арендатора, который может предоставить информацию в бухгалтерию своего работодателя, если условия его найма на работу предусматривают компенсацию оплаты жилья, либо направить данные в налоговую инспекцию по собственной инициативе в случае конфликта с собственником квартиры, продолжает Казакова.

Кроме того, послужить поводом для подозрения у налоговых органов могут данные ЕГРН, согласно которым один и тот же человек владеет несколькими квартирами. В таких случаях налоговый орган может предположить, что владея несколькими объектами недвижимости, некоторые из них используются собственником с целью извлечения прибыли, объясняет Прокофьев.

Также активно используется база данных МВД о миграционном учете иностранных граждан. Иностранцы, прибывшие на территорию РФ, должны зарегистрироваться по месту своего пребывания. Налоговая служба проверяет, учтены ли данные квартиры в числе сдаваемых объектов, отмечает Астапенко. А еще может быть использован запрос в высшие учебные заведения о студентах, арендующих квартиры.

Меня поймали. Что дальше?

Нужно понимать, что все перечисленные выше методы сбора информации являются лишь первым этапом взаимодействия налоговой с неплательщиком. Проще говоря, благодаря этим сведениям она его заподозрит, но еще не обвинит.

По закону налоговая вправе вызвать, а налогоплательщик обязан явиться и дать пояснения по вопросам, касающимся налогообложения, отмечает Астапеко.

Если есть подтверждающие документы, то приложите их копии к пояснению. Возможно, вам удастся убедить инспектора, и претензии в неуплате налога отпадут, подсказывает он.

Надо понимать: чтобы оказаться в суде, налогоплательщик сначала должен пройти весь путь досудебного обжалования, подчеркивает Болдинова.

«Инспекция может предложить вам уплатить налог добровольно, вызвав вас на так называемую комиссию по урегулированию задолженностей», – объясняет она. Однако если вы хотите оспорить их выводы, соглашаться с инспекцией на такой комиссии не нужно.

Налог может быть доначислен только в ходе камеральной или выездной налоговой проверки за конкретный налоговый период.

По итогам проверки сначала составляется акт, на который налогоплательщик может (и должен!) представить возражения и доказательства того, что выводы инспекции неверны, говорит Болдинова.

По итогам рассмотрения возражений налогоплательщика и материалов проверки составляется решение, которым налогоплательщик привлекается к налоговой ответственности (или напротив, не привлекается, если инспекция согласилась с его позицией).

Негативное решение налогоплательщик может обжаловать в вышестоящий налоговый орган, а затем – в суд.

Чем активнее ваша позиция на этой стадии, чем больше доказательств своей правоты вы представите, тем больше шансов, что вам не придется встречаться с инспекцией в суде, объясняет эксперт.

Суд разберется

Часто люди, которых налоговая подозревает в сокрытии доходов, готовы противостоять ей до конца либо действительно ни в чем не виноваты. В обоих случаях им предстоит встреча в суде.

Налоговому органу в суде будет необходимо предоставить доказательства получения вами денежных средств от сдачи жилья в аренду (расписки, переводы на банковскую карту и прочее), объясняет Астапенко.

Суд установит, соответствует ли действительности информация о налогооблагаемом доходе и должны ли вы оплатить какие-либо налоги. «Не нужно бояться суда, далеко не каждый спор выигрывают налоговые органы» – подбадривает он.

Кроме того, любое решение суда возможно обжаловать в вышестоящие инстанции.

В суде физическому лицу нужно обосновать источники получения дохода, представить доказательства родственных или дружеских отношений с лицами, проживающими в квартире (например, для подтверждения дружеских отношений можно показать фотографии прошлых лет, выписку из диплома, подтверждающую учебу в одном университете в определенное время), отмечает Бегунов.

«Без наличия совокупности доказательств незаконного сокрытия доходов и неуплаты налогов налоговый орган не сможет привлечь к ответственности», – подчеркивает он.

Однако это не стоит использовать как тактику защиты в случае, если вы все-таки получали деньги с арендатора, предупреждают эксперты.

В ситуациях, когда сам факт использования квартиры подтверждается документами или показаниями свидетелей, отсутствие доказательств получения денежных средств может оказать налогоплательщику плохую услугу, подчеркивает Казакова.

Так, обиженный арендатор может назвать на допросе цифры, весьма далекие от реальности.

Налоговый орган при расчете ваших налоговых обязательств может воспользоваться данными о рыночных ценах на аренду подобной недвижимости в вашем городе, и эти цены могут оказаться намного выше тех, о которых собственник договорился с арендатором, объясняет она.

Бытует мнение, что отсутствие договора и расчеты исключительно наличными делают доход «недоказуемым», однако это не совсем так, предупреждают эксперты.

В случае отсутствия договора с арендатором налоговому органу будет сложнее доказать факт уклонения от налогов, говорит Бегунов. Однако совокупность иных выявленных доказательств получения дохода послужит основанием предположить умышленность в действиях физического лица по сокрытию дохода (в том числе несоставление письменного договора), и штраф увеличится с 20% до 40%, предупреждает он.

Суд проигран. В тюрьму?

Если арендодатель проиграл суд налоговой, в тюрьму его, скорее всего, не посадят, так как уголовная ответственность предусмотрена за уклонение от уплаты налогов физическими лицами в крупном и особо крупном размере, успокаивает председатель МГКА «Власова и партнеры» Ольга Власова.

Однако ему придется оплатить 13% налога от дохода, а также виновное лицо будет привлечено к налоговой ответственности в виде уплаты пени и штрафов.

Чтобы собственнику грозило тюремное заключение, сумма неуплаченного НДФЛ в течении трех лет подряд должна составить более 900 тысяч рублей (это и есть «крупный размер») или 4,5 миллиона рублей (особо крупный размер), уточняет Астапенко.

Максимальные санкции по данной статье составляют до одного года лишения свободы (крупный размер) или до трех лет лишения свободы (особо крупный размер).

Для сравнения, сейчас сдавать квартиру вполне легально можно всего за 4% доходов – такой эксперимент, направленный на вывод арендного бизнеса из тени, проводится в четырех регионах – Москве, Московской области, Татарстане и Калужской области – и продлится год, комментирует Власова.

Собственник, который платит налоги, может спать спокойно: не бояться ни государства и штрафов, ни нанимателей, которые прибегают к манипуляциям из-за того, что хозяин квартиры не платит налоги, резюмирует она.

Источник: https://realty.ria.ru/20200226/1565236420.html

Как доказать что квартира сдается в аренду

Сдача квартиры в аренду предполагает, что хозяин должен декларировать доход и платить налоги.

Изначально Москва, собирая соответствующий налог, понадеялась на сознательность граждан — именно сообщения соседей стали основным способом выявить нелегальную аренду. Как говорил ранее «Газете.Ru» руководитель департамента экономической политики и развития Москвы Максим Решетников, число москвичей, декларирующих доходы от сдачи квартиры в аренду, за последние два года выросло в четыре раза.

За разъяснениями, как происходит процесс поиска квартир, которые сдаются нелегально с точки зрения Налогового кодекса, «Газета.Ru» обратилась в ГУ МВД по Москве.

Также участковые получают информацию от председателей Московского городского совета общественных пунктов охраны порядка. Затем проводится проверка достоверности полученных сведений, и при подтверждении информации ее направляют в налоговую — УФНС России по Москве.

Однако факт сдачи недвижимости внаем еще нужно доказать.

Чтобы сделать это, участковый собирает письменные объяснения от жильцов квартиры, в которых они должны рассказать, как давно там проживают, на каких основаниях, кто является собственником и как с ним можно связаться. Участковый устанавливает сумму арендной платы и периодичность ее внесения.

Затем опрашивают собственника квартиры, проверяют документы: паспорт, договор об аренде, свидетельство собственности. При необходимости опрашивают соседей. «Участковый может делать только то, что в рамках его полномочий.

Никаких особенных мер законодательство не устанавливает», — пояснили в пресс-службе МВД по Москве.

«Все квартиры невозможно проверить, поэтому приходится действовать адресно, надеясь на помощь соседей. При этом не стоит ожидать, что соседи массово поспешат заниматься доносительством», — говорит руководитель департамента городской недвижимости и аренды «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина.

Соседи зачастую не стремятся вникнуть, сдается ли квартира в аренду и на какой основе, особенно если арендатор не причиняет им беспокойства.

Таким образом, многое зависит от того, какие отношения складываются между людьми, проживающими на одной лестничной площадке.

Если отношения хорошие, вряд ли соседи будут излишне интересоваться условиями сдачи квартиры. А вот недовольные граждане вполне могут дать наводку участковому. Но даже если есть «донос», доказать, что человек снимает жилье, практически невозможно, считает Светлана Бирина.

Сами риелторы не отслеживают, уплачивают ли их клиенты налоги. «Риелторы помогают совершить сделку по аренде квартиры, а дальше начинается зона ответственности сторон, и она, как правило, носит приватный характер.

Владелец квартиры и его жилец самостоятельно принимают решение о регистрации и прочих юридических нюансах, но к риелторам могут обратиться за консультацией», — говорит управляющий директор компании «Миэль-Аренда» Наталья Сивко.

С арендатором лучше не ссориться

«Заложить» владельца квартиры может и арендатор, если что-то пойдет не так, предупреждают риелторы.

Факт, что квартира сдается, может вскрыться, если из-за каких-то разногласий дело дойдет до суда: например, если арендатор испортит ремонт и откажется возмещать нанесенный им ущерб.

С другой — суд может сообщить о нарушениях закона: согласно статье 226 ГПК РФ («Частные определения суда») при обнаружении признаков преступления в ходе рассмотрения дела суд сообщает об этом в органы дознания или предварительного следствия. А «при выявлении случаев нарушения законности суд вправе вынести частное определение и направить его в соответствующие организации или соответствующим должностным лицам, которые обязаны в течение месяца сообщить о принятых ими мерах».

Жилец может использовать факт ухода арендодателя от уплаты налогов как один из инструментов давления.

Если информация заинтересует налоговиков, они могут провести свою проверку и потребовать объяснений от владельца квартиры.

Факт неуплаты налогов

Чисто гипотетически у налоговых органов остается возможность отследить арендуемое жилье через базу Росреестра, говорит президент группы компаний «Агентство развития и исследований в недвижимости» Андрей Тетыш.

«Но и там объект показывается только в случае, когда договор заключен на срок от 12 месяцев.

На практике договоры заключаются на 11 месяцев, даже не из-за желания уйти от налогов, а потому, что не нужно проходить процедуру регистрации», — подчеркивает собеседник «Газеты.Ru».

Долгосрочные договоры найма (на срок от 12 месяцев) подлежат государственной регистрации в отделениях Росреестра (ст. 674 ГК РФ). Ранее «Газета.Ru» подробно рассказывала о тонкостях заключения такого договора.

«Отмазываются» по-разному: например, предоставляют договор безвозмездного пользования квартирой на 11 месяцев. Регистрировать его не нужно, и доказать факт передачи денег по такому договору нереально, — рассказывает руководитель Московского правозащитного центра Михаил Салкин. — Особо экзотический способ — «договор дарения права пользования квартирой на 11 месяцев».

Юристы отмечают, что факт сдачи аренды еще можно доказать, если кто-то даст соответствующие показания, а вот с доказательством получения доходов — самого факта передачи — денег все еще сложнее. Как правило, расчеты происходят в присутствии только сторон договора и зачастую не сопровождаются выдачей расписок.

«Сам факт заключения договора аренды не означает, что собственник стал плательщиком налога, так как налоговая база образуется только с полученных денег», — говорит Михаил Салкин.

И сам факт сдачи квартиры еще не образует нарушения. Нарушением будет отсутствие налоговой декларации и неуплата с полученных денег налогов. Выявить это можно только через год, так как декларация подается до конца апреля следующего года и, соответственно, в течение года проверять нечего, отмечает Михаил Салкин.

Как доказать или опровергнуть, что квартира сдается в аренду

В настоящее время по-прежнему не является редкостью ситуация, когда владелец жилья передает его в пользование за плату, которую не хочет показывать государству и, соответственно, с которой не платит налоги. Вывод «из тени» данных доходов остается актуальной задачей для государства.

Подтверждением тому — многочисленные кампании, проводимые различными органами посредством и «кнута» (об ответственности напоминают, штрафами пугают), и «пряника» (ставку налога снизили, упростили отчетность индивидуальных предпринимателей и прочее).

Тем не менее, проблемы есть – и для государства (как выявить, убедить, заставить?) и для «несознательных» граждан (как не попасться? а если…?).

Логично, что первая задача – установление (или, глядя с другой позиции, сокрытие) факта передачи помещения в пользование другому лицу за деньги. Говоря формальным языком, наличие данного факта говорит о том, что владелец (наймодатель) и временный новый жилец (наниматель) вступили в договор найма (глава 37 Гражданского кодекса РФ).

Читайте так же:  Что делать если вас подозревают в получении взятки